Реновация нарвская застава снос переселение. Нарвскую заставу сдают на милость реновации

В Комитете по строительству подготовили поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий, сообщает «ДП». Осенью его направят в ЗакС.

Поправки призваны решить две главные проблемы, тормозящие реновацию: «синдром последнего жильца» и дефицит стартовых пятен для запуска волнового переселения граждан.

Чиновники предлагают принудительно расселять несогласных, если две трети жителей дома готовы на переезд. Голосование проводить по столичной схеме - на собраниях собственников или через портал госуслуг. Это исключит возникновение ситуаций, когда особо упорные обитатели пятиэтажек добиваются максимально выгодных условий. Правда, ставит под сомнение принцип неприкосновенности частной собственности. Стартовые пятна КС предлагает предоставлять в границах не квартала, а района. Это упростит задачу строителей. Но не всем жителям понравится. «Районы у нас большие, сейчас человек живет недалеко от метро, а его можно будет отправить на выселки», - цитирует издание слова депутата Бориса Вишневского.

Есть, правда, существенное отличие. В столице программа реновации запускается за счет городского бюджета (по 100 млрд рублей в год). В Петербурге этих денег и близко нет. А частные девелоперы (компания «СПб Реновация» и «Воин-В») могут столкнуться с проблемой платежеспособного спроса: не вполне понятно, за счет чего они смогут окупить дополнительное жилье для расселенцев. Кроме того, в Петербурге гораздо больше ограничений, связанных с историческим статусом кварталов и отдельных построек. (Во многом из-за этих факторов тормозится развитие территорий у Нарвской заставы.)

В канун Нового года многие компании подводят предварительные итоги своей работы. В их числе - фирма «СПб Реновация», которая в 2009 году выиграла право на развитие застроенных территорий 22 кварталов из 9 районов Петербурга (еще в одном квартале Ульянки тем же занимается строительная компания «Воин-В»). За минувшую семилетку реновация из малозаметного стартапа превратилась в одну из основных городских идей, заразивших тысячи потенциальных «переселенцев» и столько же - противников сноса «хрущевок».

ФОТО Сергея ГРИЦКОВА

Итак, что успели, а что не смогли сделать реноваторы за эти семь лет. Первые четыре года ушли на подготовительную работу. По мнению директора проектов компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, проекты планировки и межевания территорий готовы не были. Возведение новых домов на месте морально устаревших зданий началось лишь в 2012 году, да и то лишь в двух жилых комплексах.

Далее - как в народной мудрости про медленно запрягающих. График ввода жилья и объемов строительства взлетел по экспоненте. Особенно эффектно он уходит ввысь в 2018 году - тогда, если планы сбудутся, реноваторы сдадут 984 тыс. кв. м жилья. Кстати, в 2018-м проект должен завершаться.

Напомним, что в нынешнем году планировалось построить 476 тыс. кв. м жилья. На фоне реалий 2013-го - успех, ведь тогда было возведено лишь 49 тыс. «квадратов». Сейчас инвестиции в реновацию кварталов достигли 31 млрд руб., в следующем году (нарастающим итогом) они должны составить 47 млрд руб.

Но уже сейчас очевидно: этого не будет. Подопечные кварталы «СПб Реновация» разделила на две категории: «зеленые», в которых проект стартовал или начнет воплощаться в реальность в следующем году (таких только 11), и остальные 11 кварталов, названных «красными». В них обновление будет отодвинуто на долгие годы.

При этом в первоначальные сроки уложиться не удастся ни в одном, даже самом удобном, квартале - со свободными пятнами, без ограничений в виде исторической застройки. Но даже «красные» кварталы нельзя полностью исключать из планов развития, считают в компании. Хотя в коридорах власти такая идея обсуждается.

Директор по жилищной политике «СПб Реновация» София Терникова признает: уверенности компании придает то обстоятельство, что в договоре с городом для реноваторов не предусмотрены санкции за срыв контракта.

«Если бы город выкупил новые квартиры под расселение всех нанимателей и собственников из наших 22 кварталов по ценам, по которым застройщики продают жилье для госнужд, то это обошлось бы бюджету Петербурга в 290 миллиардов рублей», - подсчитал Владимир Ефремов.

Ясно, что такого объема свободных денег в городской казне нет. Инвесторы расселяют дома за свой счет, поэтому договариваться о продлении сроков так или иначе придется. Расторжение контракта не сделает дома новыми, и не факт, что найдется другой желающий вложить в проект собственные средства.

Директор по развитию компании «Воин-В» Рита Беспалова согласна: «Мы должны закончить реновацию в Ульянке, квартал 2А и 2Г (Кировский район), в 2018 году, но мы просим продлить срок до 2024 - 2025 годов. Мы бы хотели договориться с городскими властями во внесудебном порядке. Но чиновники указывают, что вряд ли это возможно... Вероятно, право на продление срока без расторжения контракта придется отстаивать в суде».

Теперь очевидным стало то, о чем говорили и писали с самого начала: проект развития застроенных территорий был не подготовлен юридически. Пока «СПб Реновацией» расселены 360 семей. Дело в том, что если хотя бы один собственник квартиры (или ее части) не соглашается на переезд (или денежную компенсацию), то сносить дом нельзя. Кстати, и на постоянных жильцов соцнайма это положение тоже распространяется.

«СПб Реновация» называет завышенные денежные требования жильцов вымогательством. Однако будем откровенны - никакого нарушения закона в этом нет. Человек легально владеет собственностью, и он может продавать ее за какую хочет цену. Соседи постоят под окошком с плакатиками, устанут, замерзнут, да и разойдутся. Частную собственность Конституция защищает.

В Колпине, где нашлась семья, которая требовала 20 миллионов, ее взяли измором. Решили исключить конкретный двухэтажный дом из программы - живите в нем, раз он так вам дорог, пока не развалится. Узнав о такой перспективе, аборигены сдались: получили деньги за квартиру. В компании точную сумму не называют, но говорят, что купили за рыночную цену, равную стоимости новой квартиры той же площади.

В компании считают, что ситуацию можно разрулить, если поправить законы. Городская администрация предлагает такую норму: если 80% владельцев площадей в доме за его снос, то надо сносить здание (с компенсацией всем, даже несогласным).

Отметим, что идея здравая, но требует существенных изменений в федеральные законы, Жилищный и Гражданский кодексы. Смольный и городское Законодательное собрание могут выдвигать инициативы, но решать будут на более высоком уровне власти - федеральном. В Сочи при подготовке к Олимпиаде на принудительные меры власть пошла (был принят специальный закон), но в Петербурге подобное вряд ли возможно.

Кстати, в корпоративном праве аналогичная норма есть. Если в акционерном обществе вы выкупили 95% акций, то можете по рыночной цене приобрести все остальные. Но, во-первых, барьер для принудительных мер даже в АО гораздо более высокий. Во-вторых, ценные бумаги не имеют такой социальной составляющей, как единственная квартира.

Другой вариант - признавать дома аварийными, тогда для сноса согласия людей не надо. По этому пути сносили «хрущевки» в Москве. Кстати, дом на 2-й Комсомольской решили подвести под эту статью, хотя это и хлопотно. Ведь не все морально устаревшие здания ветхие. Есть и еще один подвох: аварийные и ветхие дома расселять должны за счет бюджета. В «СПб Реновации» говорят, что это чисто формально, и инвестор затраты на такое расселение покроет. Но можно ли этому верить?

В «Воине-В» признали, что тоже сталкивались со слишком раздутыми запросами. Хотя десятков миллионов с них не требовали.

В 2017-м «СПб Реновация» приступит к работе на двух территориях (Нарвская застава и пос. Песочный) и строительству второй очереди ЖК «Сандэй» в Сосновой Поляне. Его первая очередь стала пионером программы, которую можно увидеть, что называется, в стекле и бетоне.

На новых территориях возникали проблемы со «входом». Нарвская застава была первым опытом массового послевоенного строительства, там много памятников архитектуры. В Песочном - ограничения по высотности, поэтому в ходе переговоров с общественностью фирма добровольно решила ее снизить с 11 возможных до 8 этажей.

А вот проект «Новый Лиговский» забуксовал. Градозащитники по формальным причинам оспаривают согласование сноса его домов. Фирма считает, что это неправильно, но суд в первой инстанции выиграли общественники.

В компании считают, что есть «агрессивное меньшинство». Кто-то просто из вредности вставляет палки в колеса, а кто-то делает личный маленький бизнес. Жильцы домов, которые стоят совсем рядом, но в проект не попали, полагают, что борьба с обновлением территорий даст им шанс на персональное улучшение жилищных условий.

В принципе такие надежды экономически обоснованы, даже в отрыве от предложений реноваторов. Ведь квартиры в домах, рядом с которыми вместо «убитых» пятиэтажек с коммуналками появятся красивые современные здания, увеличат рыночную стоимость недвижимости во всем квартале.

Комментарии

Самое читаемое

В первое воскресенье августа железнодорожники традиционно отмечают профессиональный праздник.

Восторг по поводу новой «элитки» в центре города разделяют не все.

Четверня появилась на свет в перинатальном центре Петербургского педиатрического университета.

Линии подземки на новой схеме изображены по-другому.

На встрече с жителями Калининского района глава города рассказал о секрете обретения квадратных метров.

Летный комбинезон выполнен по новым технологиям с использованием специальных материалов и пропитки.

Комиссия по городскому хозяйству Законодательного Собрания ознакомилась с «О границах зон охраны, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга». Документ регламентирует градостроительную деятельность на территориях с исторической застройкой: что можно сносить, какой высоты здания строить и т. д.

В исключительном порядке

Полностью подготовить закон Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) обещает к весне 2016 года, а утвердить его в целом городскому парламенту предстоит до летних каникул.

Одна из новелл законопроекта предполагает, что в квартале Нарвская застава будет разрешен снос исторических зданий. Для этого понизят охранный статус территории - с существующей «зоны охраняемой застройки» на «зону регулирования застройки».

Как пояснил начальник управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП Алексей Михайлов, эти поправки готовятся под нужды городской программы развития застроенных территорий. Инвестор, компания «СПб Реновация», уже много лет и приступить там к строительству жилья. «Возможность сноса зданий-памятников будет предусмотрена только для этой территории и конкретного инвестора при условии реализации его планов», - заверил чиновник. Сколько именно исторических зданий разрешат снести инвестору в квартале, он уточнить не смог.

По оценкам руководителя Центра ЭКОМ Александра Карпова, речь может пойти о 90% всех имеющихся на территории Нарвской заставы исторических зданий. «Скорее всего, в целости сохранится только застройка на фронтальных линиях квартала», - предполагает он.

С давним прицелом

О масштабных планах «СПб Реновации» в отношении Нарвской заставы стало известно еще осенью 2011 года. Тогда инвестор представил первый вариант историко-культурной экспертизы, разрешавшей демонтаж 95 домов в квартале. После этого жители мятежного квартала начали .

В середине мая 2012 года Совет по сохранению культурного наследия не стал утверждать результаты экспертизы - градозащитники сочли их скандальными. Тем же летом появился новый вариант документа: инвестор умерил свои аппетиты и пообещал снести только 60 зданий. Смольный .

Но на стройплощадку инвестор так и не вышел, в том числе и . А после смены руководства города будущее программы реновации вовсе оказалось под вопросом.

В августе 2015 года стало известно, что компании «СПб Реновация» дополнительно потребуется . Инвестор попросил перенести сроки по 17 кварталам из 22 на период после 2019 года (дедлайна по заключенным с городом договорам). При этом Нарвская застава неожиданно оказалась в числе тех территорий, по которым перенос не предполагается.

На благо города

Как сообщили БН в пресс-службе «СПб Реновации», к строительству жилья в Нарвской заставе компания теперь намерена приступить в конце 2016 года. Однако при условии, что город за счет бюджета успеет расселить аварийный дом на Турбинной улице, 11.

В компании отметили особенность реализации программы РЗТ в квартале: в рамках первой очереди проекта предполагается преимущественно использовать земельные участки, занятые расселенными или расселяемыми аварийными жилыми зданиями. Это дом 6/2 по улице Зои Космодемьянской, дома 9 и 11 по Турбинной улице (в доме 11 расселение продолжается), дом 15 по Оборонной улице.

Всего в квартале до 2019 года предусмотрено строительство около 414 тыс. кв. м нового жилья, из которых для нужд расселенцев планируется предоставить почти половину - 200 тыс. кв. м.

Темпы расселения жителей хрущевок в рамках петербургской программы реновации в последние годы можно . С этого года Смольный, судя по всему, пошел на последовательные уступки инвесторам, чтобы хоть как-то исправить сложившуюся ситуацию. Так, «точечные» изменения в городское законодательство недавно были внесены для кварталов 2-А и 2-Г Ульянка, где чиновники решили пожертвовать .

Справка БН

Квартал Нарвская застава находится в Кировском районе и ограничен Промышленной улицей, проспектом Стачек, улицами Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. На этой территории располагаются около 200 многоквартирных домов, большинство из которых возведены в 1925-1930 годах архитекторами А.И. Гегелло, А.С. Никольским, Г.А. Симоновым и относятся к стилю конструктивизм. Есть и примеры хорошо сохранившихся зданий в стиле сталинский неоклассицизм.

Текст: Светлана Коваленко Фото: Алексей Александронок

Городские власти на этой неделе должны решить, какими способами можно ускорить и улучшить программу реновации хрущевок. О том, что нужно сделать, чтобы программа реновации заработала в полном объеме, и почему чиновники больше мешают, чем помогают реновации, рассказал исполнительный директор компании "СПб Реновация" Андрей Репин.

Выборы позади, а программу реновации продолжают критиковать и власти, и депутаты, и градозащитники…

Наши критики не хотят ознакомиться с программой от точки до точки: взять постановление, прочитать законы, ознакомиться, каким образом утверждались наши договоры. Никто не хочет читать документы, говорят: "Давайте заберем у "СПб Реновации" 10 кварталов". Это аукцион, он проводился по четким правилам: если вы пересматриваете какие–то условия аукциона, состав участков, например, вы должны его отменить. Если вы хотите забрать у нас одну территорию, вы должны отменить весь договор, а это четыре–пять кварталов в каждом договоре, причем некоторые из них находятся в активной фазе реализации (22 территории).

"Реновация" должна передать городу определенное количество жилья. При этом обязательство города - строительство социальных объектов, дорог. Наше обязательство - строительство инженерной инфраструктуры, всех внутриквартальных сетей с последующей передачей на баланс городу. По этому договору мы платим стоимость земли в рассрочку. Это не аренда земли, это цена аукциона за право в этом квартале работать.

Из тех кварталов, которые вы сейчас строите, какой наиболее удачный?

Все они в той или иной степени удачные. Например, в Колпино все обязательства перед городам полностью исполнены. Сейчас у нас там осталось 75 тыс. м2, мы спокойно их достраиваем, закрываем и уходим. Мы построили действительно качественный квартал с красивыми и удобными домами. Тяжело найти дома, похожие на наши.

Колпино всегда считалось дырой, где найти покупателя будет тяжело.

На самом деле нет. Есть люди, которые работают в Колпино, их около 400 тыс., они зарабатывают и жить хотят в лучших условиях. Они не хотят жить в домах, которые рушатся. Мы только вышли на стройплощадку - уже пошли звонки: "Мы хотим купить квартиру".

Продавали по 68 тыс. рублей за 1 м2. Готовый дом продавался на уровне 78 тыс. рублей. Однушки подороже были.

Главная проблема программы - само расселение?

Главная проблема - люди, которые воспринимают застройщика как дойную корову. У меня недавно была женщина, которая рассказывала, что мы на месте ее родового гнезда хотим построить дом, и поэтому она хочет за "гнездо" десятки миллионов рублей. Для руководства города этой женщины не существует, и, как будут решать вопросы, чиновников не волнует.

В Колпино мы столкнулись с гигантской проблемой: асоциальная семья, члены которой периодически находятся в состоянии такого алкогольного опьянения, что не помнят, как их зовут, хотела за квартиру 20 млн рублей, понимая, что они остались последние в доме и без их расселения стройка не начнется. В итоге мы готовы были огородить их дом заборчиком, построить свой корпус и оставить их в покое. Бились почти 2 года, и вот только в конце весны удалось решить вопрос. Сейчас похожая ситуация в Сосновой Поляне, 7–17, - там с нас хотят 45 млн рублей за трехкомнатную хрущевку… Подобные люди есть практически в каждом квартале.

Последний раз на слушаниях говорили о том, что государство может выкупать в собственность. И второй тезис - решение о сносе дома решается большинством собственников квартир. Поможет ли это?

На мой взгляд, это довольно простая мысль. У нас есть закон о строительстве дорог: при строительстве дорог в федеральную собственность изымаются все участки. Такой же подход был бы логичен, если говорить о программе реновации. Будет ли она реализована нами или кем–то другим? У нас сейчас 22 квартала, у "Воина–В" - один. А всего в Петербурге хрущевских кварталов около ста - почти 70% еще осталось. И с ними надо что–то делать.

Ну найдут нового инвестора…

Насмотревшись на нас, частный инвестор не пойдет точно, я могу сказать это со стопроцентной уверенностью.

С другой стороны, у вас большое преимущество перед теми девелоперами, которые строят за КАД, - это уже локейшен…

Согласен, мы строим в городе, прописка в наличии, и все прелести жизни в городе - транспорт, инфраструктура, магазины и прочее - тоже имеются. Однако не все кварталы удачны с точки зрения локации… Сосновая Поляна все–таки далековато от метро, Ржевка, например, так и не получила обещанную в начале реализации программы станцию метро.

Нам периодически говорят: надо строить дома меньше, создавать среду. Это замечательно, но нужно смотреть на экономику.

В ближайшие годы какие кварталы будете выпускать?

Семь уже запустили. Сейчас два еще - Песочный, и, если поправки в 820–й закон примут, мы сможем выйти на Нарвскую заставу, это Кировский район - хотим запустить. Два дома там уже готовы под снос - на Турбинной ул.

Нарвская застава - хорошее место или депрессивный район?

Раньше я думал, что в Колпино продать ничего нельзя. Сейчас я мнение изменил. Так и Нарвская застава - станция метро рядом, сама территория относительно недалеко от центра. С точки зрения доступности все в порядке.

Когда подойдем к стройке, будем более плотно изучать рынок, сейчас мы этого не делаем: на рынке недвижимости действует столько факторов, что просчитать, что будет завтра, практически невозможно. Может, завтра большой застройщик объявит, что они начали или купили землю под строительство нового комплекса поближе к метро. Мы в начале дороги. Надо дойти до стадии предпроектных работ: понять, сколько денег мы потратим, какова себестоимость, и посмотреть, что с сетями.

Три правила правильной реновации?

Пускай расселение происходит за счет инвестора, но оно должно быть в регулируемых законом цивилизованных рамках. Должен существовать технический механизм, по которому у собственника можно выкупить жилье по рыночной цене, даже если он не хочет. Социальная программа в определенном смысле похожа на хирургию. К хирургу приходите - гланды не хочется удалять, но вы же это делаете, потому что иначе будет постоянная ангина и вы умрете. Если эти хрущевки не убрать, рано или поздно произойдет катастрофа.

Второе - те обязательства, которые закреплены в договоре, должны безусловно исполняться обеими сторонами так, как они прописаны. Если написано, что мы должны отдать городу 10 тыс. м2, а город должен построить детский сад, нам не должны вменять строительство садика в момент передачи этих метров.

Третье - неизменность нормативов, которые действуют на момент создания программы. Когда мы входили в проект, не было закона о зеленых насаждениях внутриквартального поселения, из–за которого у нас возникли проблемы в квартале Полюстрово, 43.

Хрущевки - сколько они еще реально простоят?

По ощущениям - дом дому рознь. Есть дома, у которых практически цемента уже нет, есть такие, которые еще лет пятьдесят простоят. Формально нужно обследования индивидуально делать, и это правильно.

Проблема не в серии, ведь строили разные люди, разным цементом, здесь много факторов. Хрущевки простоят еще какое–то время, и достаточно длительное. Наверняка есть дома, у которых катастрофический износ, и оттуда нужно людей расселять срочно.

Каковы планы на ближайшее время?

Запустим два квартала и, наверное, сделаем паузу. Нам нужно притормозить, начать предметно осваивать то, что есть. Стабилизировать ситуацию.

Новых кварталов, кроме тех, о которых я говорил, не будет в течение всего следующего года, не может компания так быстро запускать новые проекты. Это очень большие первичные затраты: разработка проекта, получение технических условий, подключение - это колоссальная проблема, в ряде кварталов - предварительное расселение.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Под программу реновации попал квартал «Нарвская Застава», расположенный в северной части Кировского района. Еще в 2013 году компания «СПб Реновация» заявила, что сносить квартал «немецких коттеджей» не будут. Все здания будут полностью реконструированы. В том числе, планируют восстановить здание Ушаковских бань. Назовут обновленный квартал – «Милингоф».

Квартал площадью более 30 га ограничен Баррикадной улицей, улицей Трефолева, проспектом Стачек, а также Новоовсянниковской улицей.

По замыслу застройщика, тут появятся разновысотные монолитные здания, внешне схожие с современными европейскими постройками. В глаза бросаются необычные фасады, оштукатуренные в светлых тонах, с рандомным расположением окон, а также панорамное остекление лоджий.

В лучших традициях застройщика, внутреннее пространство квартала будет благоустроено для комфортной жизни будущих жильцов, и иметь собственную социальную инфраструктуру. Тут планируют возвести два детских сада и школу, а первые этажи комплекса выделить под коммерческие помещения, в которых расположатся магазины, салоны красоты, аптеки и прачечные.

По состоянию на конец 2018 года ветхое жилье еще не закончили расселять. Проект еще находится в разработке.

ЖК Milingof («Милингоф») у метро Нарвская

Окружение Близость к шумным магистралям 0 4 Рядом парковые зоны 0 1

Микрорайон «Нарвской заставы» расположен в непосредственной близости к Большому морскому порту Санкт-Петербурга. Вблизи много промышленных сооружений, что неблагоприятно сказывается на экологии района. Самое значимое – «Кировский Завод», занимающий огромную территория с северо-западной стороны от квартала.

Немного сглаживают ситуацию зеленые зоны: уютные сады и парки, произрастающие вблизи микрорайона. Например, сад Девятого Января, в который можно попасть едва перейдя проспект Стачек. Чуть дальше расположены Молвинский сад и парк Екатерингоф.

Экологическая обстановка улучшится после переноса промышленных предприятий за черту города.

Инфраструктура и транспортная доступность

Транспортная ситуация Кировского района не простая. Но будущим жителям ЖК «Милингоф» повезло – в километре от квартала расположена станция метро «Кировский завод». На метро до исторического центра города можно добраться за 15 минут.

На расстоянии 1200 метров (по проспекту Стачек) расположена станция метро «Нарвская». В относительной близости с кварталом находится крупный транспортный узел города – метро «Балтийская» и Балтийский вокзал.

Сеть общественного транспорта развита хорошо, но зачастую на дорогах образуются пробки, особенно в час пик.

Что касается инфраструктуры, то будущий квартал «Милингоф» находится в развитом и давно обжитом районе города. Все необходимые социальные объекты расположены в пешей доступности от квартала. В микрорайоне нет гипермаркетов, но сеть небольших продуктовых магазинов развита неплохо. Рядом с метро «Кировский завод» находится популярный торгово-развлекательный дисконтный центр «Румба». Тут же расположен кинотеатр.