Снижение кадастровой стоимости через суд. Что делать, если завышена кадастровая стоимость дома? Отчет об оценке
Телеканал« 360» рассказал о том, что делать, если кадастровая стоимость квартиры оказалась выше рыночной.
В три, пять, а где-то и в десять раз может вырасти налог на недвижимость. Увеличиваться цифры в квитанции будут постепенно, по 20% в год, и к 2020 году мы уже полностью перейдем на налоги по кадастровой стоимости жилья. С новым принципом налогообложения уже ничего не поделать, а вот с суммой, которую установил оценщик можно поспорить, чтобы уменьшить налог. Телеканал «360» дает подробную инструкцию, куда для этого обращаться.
Ставки и льготы
Кадастровая стоимость - это база, по которой теперь считается годовой налог на вашу квартиру. Она максимально приближена к рыночной стоимости жилья.
Для расчета налога существует три вида ставок:
- 0,1% - для жилья дешевле 10 миллионов руб.;
- 0,15% - для недвижимости стоимостью 10−20 миллионов руб.;
- 0,2% - для недвижимости, дороже 20 миллионов руб.
Налогом не облагаются 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров - для комнаты, 50 квадратных метров - для дома.
Примеры расчетов
Двухкомнатная квартира в Королеве. Кадастровая стоимость - 3,1 миллиона рублей. Сейчас за такую квартиру в год владельцы платят чуть больше 300 рублей, через четыре года - цена вырастит до 1700 рублей.
Значительно выше цены в Москве. Квартира в центре. Площадь 30 квадратов. По кадастровой оценке стоит 9,5 миллиона рублей. К 2020 году хозяин этого жилья будет платить 3100 рублей, против сегодняшних 600 рублей. То есть в пять раз больше.
Необъективная оценка
Кажется, не так уж и много для обладателя квартиры в центре. Но если заглянуть за технические характеристики, становится ясно, что кадастровая оценка не всегда объективна. Для оценщика не столько важно состояние вашей квартиры, сколько ее площадь и расположение. То есть жилье с отклеивающимися обоями и текущими кранами будет иметь почти такую же кадастровую стоимость, как соседняя квартира с отличным ремонтом и хороошей сантехникой.
Бывает и такое, что некоторые важные характеристики просто не учтены в оценке. Например, дом новый, поэтому стоить квартира в нем будет дороже, но то, что он находится в промышленной зоне, во дворе нет детской площадки и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров - указать забыли. В подобных случаях и стоит оспаривать кадастровую стоимость жилья
Где оспорить кадастровую стоимость квартиру
Сделать это можно на сайте Росреестра , для этого нужно ввести свой адрес. А также на сайте ФНС , если знаете кадастровой номер квартиры. Но, чтобы оспорить стоимость, нам понадобится официальный документ - кадастровый паспорт или выписка. Госпошлина - 200 рублей. Можно заказать онлайн на сайте Росреестра, а также получить, придя в региональное отделение или в кадастровую палату лично.
Досудебные разбирательства
Эти бумаги понадобятся вам, когда будете обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой стоимости. Подавать документы нужно через региональное управление Росреестра. Так же понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Цена услуги - от четырех до 20 тысяч рублей в зависимости от типа жилья. Через семь дней вам сообщат, когда будет собрана комиссия по вашему вопросу.
Список документов:
- Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки;
- Заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ;
- Справка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- Нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).
Судебные разбирательства
Если ее решение вас не устроит, идем - в суд. В этом случае вы - истец, а ответчик - кадастровая палата региона. В среднем суд может рассматривать подобное дело 1−2 месяца. Без профессиональных юристов вам не обойтись, так что плюсуйте к услугам оценщика еще составление иска - около четырех тысяч рублей и представительство в суде - еще 10−20 тысяч рублей.
Список документов:
- копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
- отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
- копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
- копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
- квитанцию об оплате госпошлины в 200 рублей.
Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.
Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.
Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.- 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.- 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.- 0,3%, а свыше 300 млн руб.- 2%.
Правда вводится этот налог постепенно - за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.
Сколько стоит оспорить кадастровую оценку
Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд - при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.
Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое - минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.
Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.
Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку
Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м - федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж - 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж - 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.
Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.
Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.
Как будет меняться налог на жилье
|
|
О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости
Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).
Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).
Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.
Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).
Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН
Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.
- С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.
В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.
- Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.
Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.
- С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.
Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.
- Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.
Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.
Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.
Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.
Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:
- Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
- Юридические лица – аналогично физлицам.
- Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.
Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.
Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.
Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.
Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.
Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:
- Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
- Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.
Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.
Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.
Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.
В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).
Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:
- Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
- Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
- Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
- Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.
Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.
Также возможно приложение документации иного типа.
Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.
В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.
Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:
- Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
- Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.
Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.
Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.
В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.
Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.
Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.
Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.
Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:
- Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
- Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.
Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.
Ольга Головецкая 28 января 2020/24 августа 2017 читать потом
Еще в 2017 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости с 2020 года.
Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.
Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:
- налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
- арендная ставка на землю;
- стоимость выкупа земли.
Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты , нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.
Два главных изменения 2020 года:
- Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года - это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая на январь 2014 года или уменьшенная впоследствии через суд.
- Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.
В обход комиссии
Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:
- выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
- документ, подтверждающий, что вы собственник;
- данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.
Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально - это посредник между собственником и государственными...
# Кадастровые работы
Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.
Кто теперь будет оценивать стоимость?
Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.
Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.
Комментарии (73)
- 27 янв в 19:12
Здравствуйте. У меня возникла спорная ситуация, помогите пожалуйста разобраться. В моей собственности здание, которое включено в особый перечень и налог расчитан с кадастровой стоимости. Налог через суд был уменьшен два года назад. Суть в том, что моё здание по документам считается торговым объектом, но там под торговлей только небольшая часть, остальное гаражи. Я в 2019 году разделила это здание на 3 отдельных помещения. У каждого помещения свой кадастровый номер и стоимость. Я хочу продать одно из этих помещений. Однако на сайте Россреестра актуальна информация, что у меня опять числится одно целое здание и ему присвоена новая кадастровая стоимость в разы больше прежней. Теперь у меня на одном адресе числится вместо одного объект четыре. Что мне делать? Как мне будут считать надог? Помогите пожалуйста советом.
- 06 дек в 13:38
В 2020 году планируется оспаривание кадастровой стоимости у группы объектов недвижимости. Подскажите, при составлении технического задания к договору (отчетов об оценки рыночной стоимости) следует указывать 135-ФЗ в соответствии которого будут проводить оценку, либо прописывать 237?
- 12 мая в 22:07
В 2019 г. Изменили в одностороннем порядке вид разрешенного использования земельного участка по документу (при этом ВРИ-для индивидуального жилищного строительства, а по документу - для жилищного строительства), при этом значительно увеличилась его кадастровая стоимость, предполагаю, что связано с изменением ВРИ по документу. При этом во всех документах-основаниях за последние 20лет ВРИ не менялся-для ИЖС. Как исправить ВРИ по документу с ЖС на ИЖС и соответственно снизить его кадастровою стоимость.
- 25 янв в 10:10
Вторая часть "поправок" - мертвому припарка. Право обращения, сразу в суд, было и раньше. Дьявол - в мелочах. Перечень документов увеличился. Заключение и отчет о рыночной стоимости, выполненный "независимым экспертом" стоит больших денег и, с лихвой, покрывает выгоду от переоценки. Причем действует она всего 5 лет. Указание на то, что, дескать, раньше, оценка производилась "независимыми" экспертами - обман. Был конкурс организаций на право переоценки, его "выигрывало" Федеральное БТИ, госструктура (что не было запрещено), а уже оно нанимало "независимых" экспертов, которые являлись работниками БТИ, но, якобы, переоценку производили, как частные лица. Дураку понятно, что деньги переваливались через дочернее БТИ, которое, лишь часть их, платило своим карманным независимым экспертам. Так, что, не изменилось НИЧЕГО. Стало хуже. Теперь и скрывать ничего не надо госструктурам.
- 21 янв в 23:06
Здравствуйте. Кадастровая стоимость земли за 2017 г. выросла в 2325 раз. Узнал об этом в начале 2018 г. и сразу сделал независимую переоценку земли и утвердил на комиссии Росеестра. Измененные цифры были приняты комиссией, где написали про разницу от рыночной более 30. Переоценка производилась за 2017г. - как раз за тот налоговый период. Отправил документы в налоговую с просьбой перерасчета налога за 2017 г. Пришел отказ. На основании того, что это все утверждается на 1 января того года в котором я делал переоценку. Новый расчет налога придет только в 2019 г. за 2018 г. Я не хочу платить за воздух и такую оценку земли местными властями. Что делать и как оспорить налог за 2017 год?
- 21 дек в 08:24
Вопрос: сейчас конец 2018 г. Выставили и я уплатил налог на землю за 2016 г. Кадастровая стоимость была очень сильно завышена. Сейчас произошла государственная переоценка и со следующего года стоимость уменьшается втрое. Вопрос: в конце 2019 г. мне придёт налог за 2017 г, и он будет всё ещё по старому расчёту? Ведь в 2017 кадастровая стоимость была ещё старой., или уже начислят по новому? Если по старому, то возможно ли это оспорить?
- 26 нояб в 12:08
| Стоимость работ "под ключ"* | Оценочные услуги | |
| Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости | Бесплатно | Бесплатно |
| Жилой дом | от 75 000 | от 12 000 5-7 р.д. |
| Земельный участок (ИЖС, СНТ) | от 75 000 | 8 500 5 р.д. |
| Земельный участок для коммерческого использования | от 85 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
| Квартира | от 50 000 | от 5 500 3-4 р.д. |
| Коммерческая недвижимость (здания, помещения) | от 75 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
| Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. | от 85 000 | от 10 000 5-7 р.д. |
* Стоимость услуг "под ключ" включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.
Есть ли смысл в снижении?
От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.
Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра. На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз. Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.
Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс - съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость - это весьма и весьма солидные суммы.
Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости
Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете .
Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант - сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.
- очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
- увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
- найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.
Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант - заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию. Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.
Нужен пересмотр или нет
Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:
- Сумма налога, который берется с кадастровой цены
- Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены
Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен - кадастровую стоимость следует уменьшать!
Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости
Общие случаи:
- Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
- Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости
Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
- Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
- Пересмотр целевого использования участка
- Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли
В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.
Процедура снижения кадастровой стоимости
Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже. Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение - отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один - идти в суд. При этом частное лицо обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд. Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.
Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.
По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.
Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Для комиссии Росреестранеобходимо подготовить:
- Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности
- Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ "Росреестр".
- Если причина обращения в комиссию - недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
- Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.
Для суда необходимо подготовить:
- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
- Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
- Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
- Другие документы (доказательства) при наличии
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Копия искового заявления для ответчика.
Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!