Как это сделано, как это работает, как это устроено. Реконструкции советских «хрущёвок» и панелей в Берлине
Хрущевки - собирательное название для советских пятиэтажных панельных домов, которые можно обнаружить в любом городе на постсоветском пространстве. Первым проектом массового строительства стала серия К-7, которая была разработана Виталием Лагутенко - дедом солиста группы «Мумий Тролль» Ильи Лагутенко.
Главное достоинство домов серии К-7 было в дешевизне и простоте - минимальный размер квартир, отсутствие лифта и мусоропровода. Зато дом был предельно прост для изготовителей, собирался как этажерка и монтировался методом «без раствора». Он весь состоял всего из двух десятков наименований изделий и строился комплексной бригадой, работающей в три смены.
Дома серии К-7 в своей первоначальной модификации строились до 1966 года. Это была самая знаковая, но, конечно, не единственная серия жилья. Появлялись и новые серии хрущевок, а позже им на смену пришли брежневки. С 1959 по 1985 год в СССР было построено примерно 5,8 млн квартир.
До падения Берлинской стены, благодаря усилиям Советского Союза, который возвел несколько домостроительных комбинатов в ГДР, в Восточной Германии также появилось много хрущевок. Практически сразу после объединения Германии встал вопрос, что с этими неказистыми сооружениями делать.
В итоге приняли решение не сносить такого рода дома, а запустили процесс их перевоплощения, трансформируя старые «панельки» в шикарные современные здания. Этот пост наглядно покажет, что из наших старых кварталов при использовании современных технологий вполне реально сделать конфетку.
В первую очередь, конечно, должна измениться стратегия развития жилого фонда. Смысл простой - все средства на комфорт, город для человека, а не наоборот. Не человек ради подъезда, люка или бордюра, столба посередине тротуара, а все это хозяйство на благо человека и для него.
Реновация хрущевок
Преображение панельных многоэтажек в Германии
Есть удачные примеры реконструкции хрущевок и в нашей стране. Вот реализованный и весьма успешный проект реконструкции одной пятиэтажки с Северном Тушине. Получился современный, красивый 8-этажный дом с мансардой, удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом и лоджиями.
Если посмотреть на фотографию дома, не зная, что там внутри притаилась пятиэтажка - догадаться об этом очень сложно. На реконструкцию ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь увеличилась в 2,2 раза.
Как это сделали? А вот как. Вокруг здания соорудили новый фундамент, на нём построили новый фасад, убрали все перегородки бывшей пятиэтажки и, естественно, окна-двери. Всё пространство переформатировали заново.
Реконструкция хрущевок вместо сноса решает множество проблем. Прежде всего, проблему экономии средств: такая жилплощадь примерно на 30 % дешевле вновь возводимой. И это без учета стоимости утилизации разрушенных пятиэтажек, что к тому же является серьезной экологической проблемой.
В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий
Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)
В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.
В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.
Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.
Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.
«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.
По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.
Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.
Надстройка с отселением
В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.
Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.
Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре
(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)
Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.
Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.
Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.
Надстройка без отселения
Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.
Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.
Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32
Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.
«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.
Сегодня всё чаще возникают споры сносить или не сносить пятиэтажки – «хрущёвки» и «брежневки», которых в современных городах более, чем достаточно. Те, кто выступает за снос домов, построенных в 60-70-х годах прошлого века, говорят о том, что они технически и морально устарели, а те, считает, что они имеют право на существование, в качестве аргументов приводят дешевизну такого жилья и большой потенциал модернизации этого сегмента жилья. В этом обзоре собраны успешно реализованные проекты по реконструкции 5-этажек.
Москва
Пожалуй, больше всего споров по поводу «сносить - реконструировать» пятиэтажки разгорелось в Москве. Многие считают, что в современной столице не место домам из середины прошлого века. Но всё же положительный опыт реконструкции старых домов в столице есть. И нужно признать, что он не плох.
Подмосковье
В Подмосковье реконструкции 5-этажек уделяют самое серьёзное внимание. Из заурядной «хрущёвки» получился красивый 8-этаным дом с просторными квартирами, с мансардой, лоджиями, лифтом. И при этом стоимость метра жилья в этом доме на треть дешевле, чем в панельной новостройке. Из сотни старых квартир получилось 120 новых, а их площадь увеличилась почти в 2 раза.
Как это происходило в Подмосковье? Вокруг здания сооружали новый фундамент и возводили на нём новый фасад. Затем убирали окна, двери и все перегородки бывшей 5-эиажки. Таким образом пространство переформатировали по-новому. Остались только перекрытия этажей. Всё, что осталось от старого здания, - низкие потолки, на высоту которых повлиять никак нельзя.
Калининградские «хрущёвки»
После реставрации сразу две «хрущёвки»-пятиэтажки в Калининграде стали знамениты на всю страну. Проект ремонта фасадов был разработал архитекторами Артуром Сарницем и Ильёй Киселевым. Здания облицевали керамической плиткой и кирпичом, кровлю укрыли металлочерепицей.
Новочеркасск
В Новочеркасске есть своя реконструированная 5-этажка с надстройкой. Жители этим домом вполне довольны, да и выглядит он свежо и современно.
Челябинск
В Челябинске пятиэтажки считаются хорошим жильем, и никто даже и не думает их сносить. Зато городские власти активно и весьма успешно занимаются их реконструкцией.
Томск
В Сибири при реконструкции 5-этажек особое внимание уделяют утеплению фасадов. И вот как это выглядит в результате.
Реконструкция 5-этажек по-белорусски
В Республике Беларусь разработано несколько направлений реконструкции жилья. Каждое из них позволяет улучшить не только внешний облик старых зданий, но и их потребительские качества. В ходе реконструкции увеличивается площадь квартир, расширяются балконы и лоджии, надстраиваются мансардные этажи.
Ярким примером выполненной реконструкции могут стать жилые дома, расположенные неподалёку от комплекса «Алые Паруса» в московском районе Щукино. В данном случае к стандартным причинам провести капремонт добавилась визуальная составляющая: после возведения «элитных соседей» панельные здания перестали вписываться в облик района (см. рис. 1). Реконструкция позволила сделать их привлекательными и добиться единства стиля.
Применение теплоизоляционных решений при реконструкции многоквартирных домов существенно повышает их энергоэффективность, что позволяет зданию соответствовать современным требованиям по теплозащите.
Результаты проведённых энергетических обследований показали, что через стены может уходить до 40% тепла. По оценкам экспертов строительной отрасли, комплексное утепление стен, кровли, подвала, а также труб отопления и ГВС позволяет сократить затраты на отопление здания на 70%.
Работа на «отлично»
Сегодня ремонт и утепление фасадов наряду с заменой окон и коммуникаций входят в перечень обязательных работ, проводимых по действующей программе капитального ремонта. При выборе подрядчиков большую роль играют технологии и материалы, которые они используют, – например, не допускается применение утеплителей, не имеющих Технического свидетельства, так как это не гарантирует безопасность будущей конструкции. Кроме того, согласно действующему законодательству, компании, выполняющие ремонтные работы в многоэтажном доме, несут ответственность за соответствие здания требованиям энергоэффективности в течение как минимум 5 лет (№261-ФЗ).
Технический заказчик (администрация города, управляющая компания и пр.) в любой момент может остановить стройку, если обнаружит подозрительные материалы или конструкции, в итоге монтажники будут вынуждены платить огромные штрафы. Кроме того, жителям домов не нужны «сюрпризы» в виде пожаров, что случается, когда горит фасад, который ради экономии смонтировали из огнеопасных материалов. Так что очевидна необходимость выбора качественных решений, надёжность которых не вызывает никаких сомнений. Одно из них – каменная вата. Этот материал имеет низкий коэффициент теплопроводности и отличается такими свойствами, как негорючесть, гидрофобность и паропроницаемость, экологичность, неподверженность деформациям.
При правильном монтаже срок службы каменной ваты составляет не менее 50 лет. Этот факт крайне важен в свете того, что зачастую фасадные системы теплоизоляции имеют расчётный срок эксплуатации 50 лет, а значит, требуется применять долговечные материалы.
Наиболее часто при реконструкции панельных домов используются навесные фасадные системы с воздушным зазором, так как их можно монтировать в любую погоду и при любой температуре окружающей среды, работы проводятся быстро, а результат эффективен долгие годы. Теплоизоляция в НВФ может быть выполнена в один или в два слоя. Сегодня есть производители, которые предлагают решения, совмещающие эффективность двухслойной укладки со скоростью и удобством монтажа однослойных вариантов. Например, плита двойной плотности ВЕНТИ БАТТС Д от компании ROCKWOOL представляет собой плиту с комбинированной структурой. Верхний слой имеет плотность 90 кг/м3 и гарантирует устойчивость к воздействию внешних факторов, а нижний, более мягкий и лёгкий, плотностью 45 кг/м3, обеспечивает эффективную теплозащиту и оптимальное прилегание утеплителя к стене.
Благодаря своей структуре и технологии производства плиты двойной плотности отличаются следующими преимуществами:
- Снижение расходов на крепёж. На один квадрат плит ВЕНТИ БАТТС Д потребуется 8 дюбелей, в то время как при устройстве двухслойного решения аналогичной площади нужно 12-14 креплений;
- Экономия трудозатрат. На выполнение монтажа теплоизоляции двойной плотности уходит почти в два раза меньше времени, чем на устройство двухслойных решений;
- Отсутствие скрытых работ. При выполнении двухслойного утепления нижний слой теплоизоляции закрывается, что существенно усложняет проверку качества монтажа;
- Лёгкость и технологичность выполнения механического крепежа. Монтаж однослойного решения приводит к сокращению числа возможных ошибок, которые часто случаются при устройстве двухслойной теплоизоляции. Например, при устройстве нижнего мягкого слоя часто сокращается его толщина из-за того, что дюбель чрезмерно утапливается в стену.
Кроме того, особенностью теплоизоляционных плит серии ВЕНТИ является то, что, согласно Техническому свидетельству, они могут применяться в навесных фасадных системах с воздушным зазором без горючих ветрозащитных мембран, которые снижают пожарную безопасность фасада. Нужная толщина плит выбирается в соответствии с требованиями норм по теплозащите СП 50-13330-2012 «Тепловая защита зданий» и с учётом коэффициента теплотехнической однородности навесной фасадной системы.
Для облицовки фасадов существует множество решений, которые позволяют сделать здание особенным, выделяющимся на фоне остальных строений. Так, облицовочные плиты из каменной ваты ROCKPANEL представлены более чем в 100 цветовых решениях, есть расцветки, имитирующие дерево и металл, а также панели Brilliant и Chameleon с уникальным финишным кристальным слоем. Панели гнутся и моделируются в соответствии с любыми архитектурными идеями, таким образом, серое панельное здание может превратиться в настоящий предмет искусства.
- Необходимо обеспечивать компенсационные зазоры между элементами облицовки, чтобы предотвратить разрушение наружной облицовки из-за термических воздействий.
- Компенсационные зазоры не должны способствовать попаданию значительного количества атмосферной влаги на поверхность утеплителя.
- Воздушный зазор обязан обеспечивать безотказную работу системы, т.е. ни при каких условиях недопустимо появление препятствий движению воздуха. Как правило, зазор выполняется шириной 60 мм, но локально может быть уменьшен до 40 мм.
- Количество дюбелей на одну плиту – не менее 5 шт. При применении двухслойного решения плиты нижнего слоя необходимо закреплять отдельно от верхнего слоя.
На сегодняшний день в России 77,4% многоквартирных домов – постройки 1946-1995 гг. Процесс глобальной реконструкции уже запущен, и примеры модернизированных зданий доказывают, что все меры принимаются не впустую. Главное – поддерживать действующие программы на региональном уровне и выполнять работы качественно, используя надёжные материалы.
Ирина Орлова.
Список литературы:
- Крупнов Ю. Что мы настроили, как мы строим и как надо строиться. Ссылка на электронный ресурс:
Старые и ветхие постройки есть в любой стране и в любом городе. Но старое здание старому зданию рознь. Одно дело - памятник архитектуры или дом, в котором жила всем известная личность. И совсем другое дело - пятиэтажные "хрущобы". Для крупных (и не очень) городов нашей страны они стали настоящей головной болью. Физический износ этих зданий уже приблизился к моменту, когда они делаются неремонтопригодными. Однако в них живет еще очень много людей, которых нужно куда-то отселять.
| Реконструированная хрущёвка |
| Реконструированная хрущёвка |
| Реконструированная хрущёвка |
| Реконструированная хрущёвка |
| Реконструированная хрущёвка |
В конце 2001 года Правительством России была принята целевая Федеральная программа "Жилище" на 2002-2100 годы, основная задача которой - сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья". Но еще до принятия федерального документа во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.
Ни для кого не секрет, что здания первых массовых серий строившихся с 1961, сделавшие очень многих счастливыми обладателями отдельных квартир, за прошедшие 35-40 лет морально устарели, а физический их износ в большинстве случаев достиг критических значений. В общем, проблема пятиэтажек стоит весьма остро. Ведь если сносить по всей стране только панельные дома, это вызовет необходимость переселения 15-16 млн городских жителей. Что, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас нет. Поэтому к судьбе пятиэтажек подошли дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа.
Физический износ построек 1963-1970 годов, строившихся на основе СНиПов, утвержденных в 1962 году гораздо меньше, чем домов первого этапа. Как правило, он едва превышает 20%. Поэтому решено было пятиэтажки, построенные после 1963 года, в особенности кирпичные, не сносить, а подвергнуть реконструкции. Однако здесь есть исключения. Дома "несносимых" серий могут быть сломаны, если они попадают в зону массового сноса. Оказалось, что экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание.
В Москве после тщательного анализа ситуации, сложившейся в городе, полный снос «хрущевок» был признан нерентабельным, так как в этом случае для расселения требовалось площади в 1,3-1,6 раз больше, что значительно удорожало проекты. Сложившаяся пропорция распределения жилья по инвестиционным контрактам (70% - инвестору, 30% - городу) не смогла обеспечить переселения жителей не только в пределах реконструируемых микрорайонов, но и в пределах административных округов.
Хотя, конечно, определенная часть 5-этажного жилого фонда в Москве сносится. Но это обосновывается лишь коррупционными соображениями и не желанием внедрения изобретений победителей конкурса, проводимых в 70-х годах журналом «Наука и жизнь». Архитекторы Ленстройтреста № 5 (196211, СПб, ул. Бассейная дом 73, к. 1 факс 3780709), тогда заняли 1-е место, и удачно реконструировали пятиэтажку, надстроив 5–ть этажей в Московском районе города Ленинграда, расшив кухню пристроив наружные эркеры, остеклив лоджий. На конкурс были представлены на профессиональном уровне и другие проекты Экспертного Центра «СейсмоФЙОНД», Фонда «РОСФЕР» и другие строительные организации. Экспертный Центр "СейсмоФОНД" разработал рабочие чертежи и сметы на новые архитектурные решения с устройством зимнего сада, оранжереи на мансардном этаже и наружных терраса установленных на приставных пилонах, которые устанавливаются на новым буронабивные фундаменты, расположенные по периметру пятиэтажки.
Рабочие проекты победителей конкурса 70-80 гг. после окончательного уничтожения строительной науки, патентно-лицензионных отделов, архивов, чудом сохранились у ученых Экспертного Центра «СейсмоФОНД», Фонда "РОСФЕР" и уже используются в городах Белоруссии (Могилев, Минск), Украине (Винница), в РФ в городах Тюмень, Тольятти, Иркутск, Сургут и др.
Реконструкция с надстройкой мансарды - это один из самых легких способов модернизации пятиэтажек. Но у него есть свои сторонники и противники. В пользу таких проектов говорят простота и не очень высокая стоимость их реализации, а против - то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. К тому же знаменитый французский архитектор Мансар, проектируя когда-то свои замечательные надстройки, не думал о русских зимах. В пятиэтажках Москвы "чердачный резерв" составляет примерно 6 млн м2 общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150 тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать "хрущевкам" вторую жизнь, на 20%, а то и на 50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент, - все уже есть.
В данный момент существуют проекты гораздо более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья. Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов "несносимых" серий (1-511, 1-515, 1-510) столичный институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии "хрущевок" и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой как с отселением жильцов, так и без него. Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.
Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт "столярки", внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.
Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная - в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких "двушек" в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При максимодернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 м2, создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.
Ну а третий, самый радикальный вариант назван реконструкцией. В него входят все вышеуказанные фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры); увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.
Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.
Еще одна модель реконструкции пятиэтажных домов серий 511 и 515 была разработана по заказу ГУП "УЭЗ" фирмой "КУРОРТПРОЕКТ". По этому проекту пятиэтажки будут надстроены до 9-10 этажей и квартиры будут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9 м2. Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции, - это низкий потолок.
Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой "рамы". К дому пристраиваются балконы. Предложенная "КУРОРТПРОЕКТОМ" модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить $ 150 за 1 м2. Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих "хрущоб", подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидается, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и "КУРОРТПРОЕКТА" будет осуществлена на Юго-Западе столицы, на улице Коштоянца.
Разрабатывают свои модели реконструкции пятиэтажек и многие строительные фирмы. Для примера расскажем о варианте, предложенном ЗАО "НПП ТЕМА" и получившем название "МОСС-Тема". Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку.
При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. А если площадь пятиэтажки была около 3,5 тыс. м2, то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки. Скорее всего первая пятиэтажка по этой технологии будет реконструирована в Хорошево-Мневниках, а затем начнутся работы в Тушино.
Из хрущёвок классное жилье! - утверждают изобретатели Экспертного Центра Фонда РОСФЕР из Ленинграда. Количество реконструируемых зданий пока невелико и приобретенный опыт небольшой. Тем не менее, опыт Экспертного Центра СейсмоФОНД, особенно с учетом наметившихся тенденций в мировой зарубежной практике в этой области Республики Беларусь (городе Могилеве, городе Минска), г. Винница (Украине), позволяет сделать ряд определенных выводов на перспективу.
У Экспертного Центра "СейсмоФОНД" и Координационного Комитета Фонд "РОСФЕР" имеется положительные отзывы Госстроя РФ, которые одобренные и рекомендованные к использованию всем субъектам федерации по реконструкции и повышению сейсмостойкости «хрущевок» с устройчством сейсмоизолирующего пояса по авторскому изобртению номер 1760020 E 02D 27/34, опубликовано 07.09.92 Бюл. номер 33, автор изобртения Коваленко А И и др. для сейсмоопасных районах России. Разработчики проекта реконструкции хрущёвок, Экспертный Центр "СейсмоФОНД" имеет положительный отзыв Госстроя РФ № 9-3-1/130 от 01.09.94 имеется положительный отзыв ПГУПС проф. А.М. Уздина от 16.05.1996, имеется положительный отзыв СПб ГАСУ проф. Темнова В.Г от 09.12.2005, имеется положительный отзыв Петровской академии наук за подписью проф. Майбороды Л.П (отзыв подписан в ноябре 2007 года), НТС Госстроя РФ номер 23-13/3 от 15 ноября 1994 года.
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОГРАММЫ разработанной архитекторами Экспертного Центра «СейсмоФОНД» и Фонда «РОСФЕР» - создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда, по улучшению городской среды, по созданию условий организационного, правового и финансового механизмов для обеспечения санации, реконструкции и капитального ремонта жилых домов массовых серий. Реализация Программы позволит повысить эффективность использования жилищного фонда и территорий, улучшить его социальные и экономические параметры, повысить архитектурную выразительность застройки; сократит затраты собственников на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из важных элементов успешного осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Для осуществления поставленной цели необходимо:
Провести инструментальное обследование жилых домов типовых серий и сформировать реестр жилых домов, подлежащих санации, капитальному ремонту, реконструкции с разбивкой на этапы;
Сформировать организационные, финансовые механизмы, отработать технологии и методы проведения санации, реконструкции жилых домов массовых серий и последующей эксплуатации обновленного жилищного фонда.
Провести анализ результатов реализации I-го проекта, на основе которых откорректировать II-ой и III-й проекты.
Программа решает следующие задачи:
Продлить эксплуатационный срок жилых домов первых массовых серий на 25 лет;
Снизить расходы собственников на содержание, ремонт и эксплуатацию жилых домов массовых серий;
Увеличить размеры жилищного фонда и повысить эффективность использования территорий в рамках нового этапа Государственной целевой программы «Жилище»;
Стимулировать инвестиции и инициативы в сферу жилищно-коммунального хозяйства;
Оценить способы санации и реконструкции жилых домов первых массовых серий с позиций городской экономики, социальной выгоды, привлекательности для инвесторов.
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ уже получены в городах Тольятти, Иркутске, Сургуте, Могилев, Минске (Республика Белоруссия), Виннице (Украина) Программа реконструкции и реабилитации жилых домов первых массовых серий представляет собой крупнейший инвестиционный проект в реальном секторе жилищной экономики, конечными результатами которого будут:
1). Мероприятия по санации, капитальному ремонту и реконструкции жилых домов массовых серий, которые позволяют продлить эксплуатационный срок жилищного фонда первых массовых серий на 25 лет.
2). Проведенные мероприятия по утеплению ограждающих конструкций и установке приборов учета и контроля энергоресурсов, позволят снизить энергозатраты на отопление зданий (расчетное снижение энергопотребления составит 30%), тем самым позволят регулировать потребление энергоресурсов населением.
3). Надстройка жилищного фонда мансардами снижает удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, одновременно решает задачу приращения относительно недорогого жилья. Расчетные площади надстроек составляют 720 тыс.кв.м.
4). Улучшение среды проживания должно явиться стимулом к ускорению приватизации жилищ, притоку инвестиций в реконструкцию. На основании сопоставления расходов и предполагаемых доходов после завершения реконструкции ожидается положительный результат для инвесторов в размере 23% от объема инвестиций, что позволяет сделать вывод об экономической целесообразности и привлекательности Программы для инвесторов.
5). Создание новых рабочих мест (в среднем 5000 в год) и усиление ремонтно-строительных производств.
6). Сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции.
7). Создание эффективных финансовых механизмов и моделей управления жилищным фондом.
8). Развитие экономической заинтересованности и обеспечение защиты прав всех участников процесса реконструкции и реабилитации, последующей эксплуатации жилых домов массовых серий.
9). Предусматриваемое программой развитие нормативной, организационной и технологической базы санации и реконструкции фонда жилых домов первых массовых серий позволит создать задел для оперативного и эффективного перехода к реконструкции фонда и территорий последующих поколений индустриального домостроения.
В Интернете можно познакомится с рабочим чертежами и расчетами по реконструкции хрущевок – опубликованы рабочие чертежи по реконструкции хрущевок с надстройкой 3-х этажей по Могилевскому варианту (изобретатель Мордич Александр Иванович).
Актуальность реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки определяется:
Социальной значимостью указанного жилого фонда для города Санкт-Петербурга и масштабностью его размеров.
Высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять реформу жилищно - коммунального хозяйства с учетом условий энергосбережения;
Высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путем надстройки 1-2 этажей на 4-, 5-этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;
Острой проблемой восстановления ресурса путем капитального ремонта и реконструкции с учетом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25 - 30 лет);
Обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускорения процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;
Возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости (примерно на 20%) одного квадратного метра.
Проведенная разъяснительная работа Экспертным Центром «СейсмоФОНД» и социологический опрос Фондом «РОСФЕР» населения СПб и Лен обл., организованный в мае – июне 2008 года г СПб и Лен. обл., показали, что большинство жителей позитивно относится к идее реконструкции жилищного фонда домов первых массовых серий застройки с надстройкой мансардных этажей с целью увеличения жилищного фонда и возможного в результате этого улучшения жилищных условий жителей. При проведении социологического опроса основная масса опрошенных считает наиболее приемлемой формой реконструкции проведение работ без отселения жильцов реконструируемых домов. Комплекс мероприятий по реконструкции домов первых массовых серий застройки, включающий:
Увеличение общей площади жилья за счет надстройки мансардных этажей;
Утепление стен здания;
Замену светопрозрачных ограждений, внутренней сантехники, предполагает участие в строительном процессе группы исполнителей, объединение усилий которых невозможно без использования программных методов управления реконструкцией. В эту группу входят: общественная организация Фонд «РОСФЕР» и редакция вестника «КрестьянИнформАгентство» ;
Жители города, включая собственников жилья, нанимателей и арендаторов;
Эксплуатирующие организации; - инвесторы и органы бюджетного финансирования;
Подрядные организации.
В основу механизма реализации программы, разработанной на общественных началах Экспертным Центром «СейсмоФОНД», положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции. Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции в единый исполнительный документ. Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса направлено на стимулирование инвестиций, организационно - техническую и производственную деятельность эксплуатирующих служб, заказывающих и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищного фонда. Однако, хотелось узнать у Премьер – министра РФ Владимира Владимировича Путина и вице – премьера РФ Зубкова Виктора Алексеевича почему не внедрена программа проведения социального и градостроительного эксперимента в микрорайоне «Дачное», Кировского района.