Перепланировка в доме памятнике. Объекты москомнаследия Перепланировка в объекте культурного наследия

Требования к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах:

8. На объектах культурного наследия и выявленных объектах культурного наследия установка кондиционеров допускается при условии их размещения на дворовых фасадах, а также в случаях, когда их установка предусмотрена проектом работ по сохранению объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия.

13. Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах устанавливаются
Правительством Москвы.

14. Для объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" разрабатывается проект приспособления для современного использования, представляемый вместо проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Для согласования приспособления объекта культурного наследия (выявленного объекта культурного наследия) для современного использования требуется заключение в виде актов государственной историко-культурной экспертизы при
условии если:



- производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома - памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

15. Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, производство которых требует соответствующего допуска,
осуществляются организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулируемой организацией.

III. Состав, последовательность, особенности, сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения, в том числе в электронном виде

3.2.1.5. В случае если помещение (многоквартирный дом) является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия в течение 5 дней с даты поступления заялвения и документов направляет копии документов в Департамент культурного наследия города Москвы для получения заключения о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме.
Департамент культурного наследия города Москвы в течении 15 дней представляет заключение о допустимости переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, в том числе оформленное на основании соответствующего заключения в виде актов государственной историко-культурной экспертизы, необходимого в случае,если:

Помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
- помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
- производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество
в многоквартирном доме - памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
- производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома - памятника изменяет размеры, пропорции и
параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон,
веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация)
наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий,
балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на
дворовых фасадах)

Срок предоставления государственной услуги

2.14. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение 3 к настоящему
Типовые проекты переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах размещаются в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции (регламенту), либо решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение 4 к настоящему регламенту), принимается:
2.14.2. В течение 35 дней с даты получения заявления и комплекта документов, указанных в пункте 2.10 настоящего регламента в случае, если
помещение (многоквартирный дом), является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия.

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки
жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

11. Для объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" разрабатывается проект приспособления для современного использования.
12. К проекту приспособления для современного использования прилагаются (в 2-х экземплярах) оригиналы заключений в виде актов государственной историко-культурной экспертизы, оригиналы протоколов заседаний комиссии экспертов, копии договоров с экспертами и копии охранного обязательства при условии если:
- помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
- помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
- производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме - памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
- производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома - памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома:
его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

Огромное количество не типовых домов в нашей родной столице, особенно в центре, имеют особую значимость. Владельцы жил.площади в подобных сооружениях порой сталкиваются с проблемами , потому как процесс оформления проекта приспособления объектов культурного наследия имеет множество нюансов , их игнорирование может вызвать трудности для владельца.

Согласование перепланировки зданий, которые являются объектами культурного наследия

При любых перепланировках вышеупомянутых объектов следует учитывать индивидуальные особенности сооружения, с целью сохранения конструктивных и архитектурных параметров, собственно по этом причине, данным объектам и присвоили столь высокий статус. Эти требования распространяются на жилую и нежилую площадь.

Прежде всего, если по какой-то причине вы не уверены в статусе вашего дома, информацию о наличии соответствующего статуса у здания можно получить на интернет-ресурсе Москомнаследия. Законодательная база накладывает на владельца квартиры обязательство согласовать перепланировку в строениях, имеющих вышеупомянутый статус, разработать проект приспособления объектов культурного наследия (ППОКН) к современной функции, что значительно отличается от стандартного для типовых домов.

Разработка и содержание проекта

ППОКН должен включать в себя:

• оригиналы актов с заключением историко-культурной экспертизы;
• протокольную часть всех заседаний комиссии экспертов (копии);
• если квартира относится к мемориальным или ремонтные работы по проекту вносят изменения в пропорциональные особенности, размеры и характеристики строения, требуется предоставить договор с экспертами и охранное обязательство (копии).

К проектным работам на перепланировку объектов культурного наследия допускаются только те организации, которые имеют . Департамент Москомнаследия проводит процедуру Государственной историко-культурной экспертизы, а также следит за исполнением возложенных на собственника квартиры охранных обязательств.

В случае необходимости проведения работ по перепланировке для физлица, необходимо предоставить с Москомнаследие следующий пакет бумаг: документ на доверенное лицо, заверенная нотариально копия договора и лицензии компании подрядчика, заверенная нотариально копия договора с проектной организацией, заверенная копия документации по проекту, в случае, если она не была разработана непосредственно в Департаменте Москомнаследия.

Порядок разработки проекта

Процедура разработки ППОКН начинается с подачи заявления в единую службу «одного окна». На протяжении пятнадцати календарных дней оформляется заключение о допустимости перепланировки, содержащее подробную информацию о состоянии объекта до и после проведения перепланировочных работ, все необходимые расчетные данные, перечень проектных работ и дополнительные обследования, если этого требует проект.

Для оформления охранного обязательства также следует обратиться в службу «единого окна». Данный документ обременяет собственника рядом обязательств, среди которых поддержание предусмотренного соответствующими нормами состояния объекта и его инженерных систем. Собственник не имеет права препятствовать проверкам инспекторов Москомнаследия, которые проводятся не менее раза в два года.

Пример охранного обязательства:

Дополнительно, вместе с охранным обязательством, собственнику квартиры, подавшему заявление, выдается акт технического состояния, который содержит информацию о предмете охраны, основных характеристиках дома, текущем состоянии коммуникационный систем, внутренней отделки, несущих конструкций. Все необходимые бланки можно взять на сайте Москомнаследия. Заявления будут рассмотрены в течение сорока пяти дней, как прописано в регламенте, после чего собственник получает на руки акт технического состояния и охранное обязательство.

Главное условие, которое следует соблюсти, чтобы получить положительный результат после проведения государственной историко-культурной экспертизы - это сохранить те конструктивные особенности строения, благодаря каким здание и было занесено в список культурно-исторических ценностей.

Поэтому перед тем как проводить перепланировку, нужно разработать уникальный проект реконструкции, а также продумать каждый этап проекта приспособления и ремонта. Такие требования предъявляются как к жилым, так и к нежилым сооружениям. То есть изначально разрабатывается проектная документация, где должны учитываться и сохраняться важные архитектурно-художественные и декоративные элементы, особенности планировки помещения.

Что необходимо для оформления перепланировки

Изначально владельцу квартиры следует написать заявление и получить Заключение о допустимости проведения перепланировки. Заключение состоит из материалов, в которых отражено первоначальное состояние помещения и то, как оно будет выглядеть после проведения работ.

Для того чтобы оформить проект приспособления потребуются следующие документы:

• оформленное охранное обязательство (получается в службе «единого окна»);
• документ, подтверждающий право собственности, на квартиру;
• справки из БТИ;
• паспорт владельца;
• документ о техническом состоянии, в котором описан предмет государственной охраны (квартира), а также состояние несущих элементов.

После того как готов проект приспособления, требуется проведение историко-культурной экспертизы. Оно осуществляется экспертами, которые аккредитованы для выполнения соответствующих изысканий. Результатом их работы является Акт историко-культурной экспертизы.

Компания «МВК-Сервис» предлагает свои услуги по составлению проекта приспособления для проведения перепланировки, а также его согласования его во всех инстанциях.

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Сложность и основное отличие согласования перепланировки в доме памятнике в том, что помимо основного пакета документов , который необходим для любой перепланировки, необходимо подготовить дополнительные документы, к примеру, фотомонтаж того, что мероприятия запланированные вами никак на затронут фасад дома-памятника, а также сам проект по своему составу значительно отличается от стандартного проекта перепланировки, да и называется он по другому - проект приспособления.

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия , что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником - проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия .

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором "подвешанном" состоянии. То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и "когда то" должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад. Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то "исторически важная" лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из "охранного обязательств а " (Если оно есть. Приложением данного документа является « акт технического состояния », где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем ), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

• документ удостоверяющий личность собственника (копия).
• проект приспособления - 2 экз.
• копия правоустанавливающих документов
• нотариальная доверенность при необходимости
• справка Мосгаз при престановке газовой плиты
• справка банка при ипотеке

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Узаконить перепланировку квартиры в здании, которое включено в реестр объектов культурного наследия, на порядок сложнее, чем в обычной типовой многоэтажке. Московское законодательство в области перепланировок требует для собственников квартир в исторических зданиях согласовывать с надзорными органами не проект перепланировки, а проект приспособления для современного использования (см. п. 14 Приложения 1 ППМ № 508 в ред.840).

Что же это такое? Закон N 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия..." в части статьи 44 дает такое определение:

" Приспособление объекта культурного наследия для современного использования - это научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия".

То есть, делая перепланировку, необходимо не только учесть пожелания собственника, но и сохранить те характеристики, что явились причиной занесения строения, или самой квартиры в список культурно-исторических ценностей и составляют предмет государственной охраны. Узнать, входит ли конкретно ваш дом в список городских объектов исторического значения, можно, к примеру, на сайте Москомнаследия.

Проект приспособления, который должен пройти согласование в Департаменте культурного наследия Москвы (Москомнаследие) разрабатывается, если перепланируемое помещение является мемориальной квартирой или комнатой в ней, или его планировка представляет историческую ценность, или затрагивается охраняемое государством общее имущество жильцов дома-памятника, или изменяется внешний вид и размеры исторического здания. Разрешение на производство работ по проекту приспособления выдается а Мосжилинспекции после согласования с Москомнаследием.

Перед разработкой проекта приспособления, следует обратиться в службу "одного окна" Москомнаследия с заявлением об оформлении Заключения о допустимости проведения перепланировки в помещении, которое является объектом культурного наследия или находится в доме, являющемся данным объектом. В соответствии с Соглашением о порядке взаимодействия Мосжилинспекции и Департамента культурного наследия от 01.12.2011, данное заключение оформляется до 15 дней. В нем, в частности, приводятся сведения об имеющейся или утраченной исторической планировке, оговаривается в случае необходимости, проведение дополнительных обследований или проектных работ, указываются требования по реконструкции утраченных элементов фасада или интерьеров и пр.

Кроме того, собственник квартиры в доме-памятнике должен взять на себя охранное обязательство , которое оформляется в виде официального документа в Москомнаследии. Для этого следует обратиться в "одно окно" Департамента с заявлением. Это обязательство является обременением права собственности и подразумевает ряд условий и ограничений. Например, собственник должен за свой счет содержать объект в нормативном состоянии, ремонтировать его инженерные системы и пускать сотрудников Департамента для проверки (не реже, чем раз в два года).

Дополнением к охранному обязательству является Акт технического состояния , где говорится, что именно составляет предмет охраны, а также подробно описывается состояние конструкций, коммуникаций и декора. Этот акт, в частности, обязывает владельца квартиры предоставлять в Москомнаследие проектную документацию и любые другие подобные материалы в течение 10 дней после их получения на руки.

Охранное обязательство и акт технического состояния выдаются в течение 45 дней с момента подачи заявления. Бланки заявлений можно найти на официальном сайте Департамента.

Проектные работы, связанные с объектами культурного наследия и подлежащие согласованию с органами охраны памятников, могут осуществляться только юрлицами, имеющими соответствующую лицензию (допуск СРО) на их проведение. Кроме того, проект обязательно должен пройти государственную историко-культурную экспертизу в организации, аттестованной Минкультуры - для обоснования или корректировки предусмотренных им работ. От Москомнаследия экспертной деятельностью занимается Управление сохранения и использования объектов культурного наследия, которое в числе прочего контролирует исполнение охранных обязательств и может заниматься разработкой проектов приспособления зданий и помещений к современной функции.

Для получения разрешения и задания на проведение ремонта и приспособления для современного использования , физлицами в "одно окно" Москомнаследия подаются такие обязательные бумаги (в 3-х экземплярах):

Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.

Доверенность на представителя (если он есть).
- Заверенная копия договора подряда и копия лицензии подрядчика.
заверенная копия договора с проектировщиком на проведение авторского надзора и копия его лицензии.

Заверенная копия проектной документации (кроме случаев, когда она разрабатывалась Департаментом проектной документации Москомнаследия).

По собственной инициативе заявителя предоставляется копия документа, подтверждающего имущественные права на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности или иное).

Кроме того, в соответствии с п. 12 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840, к проекту приспособления для современного использования прилагаются (в 2-ух экземплярах):

Акты историко-культурной экспертизы.
- протоколы заседаний экспертной комиссии.
- копии договоров с экспертами.
- копии охранного обязательства.

Особенности перепланировки объекта культурного наследия: