АДМИНИСТРАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА

НОРМИРОВАНИЕ И СТАНДАРТИЗАЦИЯ

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ

Порядок предпроектной
и проектной подготовки строительства
в Московской области

ТСН ППС-99 МО

ТСН 11-303-2001 Московской области

Утверждены распоряжением
Минмособлстроя от 17.12.99 № 339
в соответствии с постановлением
Правительства Московской области
от 13.04.98 №38/11

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

МОСКВА 2000 г

Разработаны: Главным управлением архитектуры и градостроительства (Фролов А.Е., Зубахин В.Ф., Новоселов Ю.А., Ефимова Л.В.); ГУП НИиПИ градостроительства (Климова С.П., Шавшуков В.В., Любимов В.М., Кадышев Г.И., Цейкинская А.И., Глухов А.И., Данилычев И.А., Королев А.В., Гладунцов А.И.); Акционерным обществом открытого типа «ГУКС» (Еременко А.И., Хохлов В.В.); главным архитектором Мытищинского района (Мухтаров Р.Х.);

при участии: начальника управления инженерных и научно-технических программ Минмособлстроя (Захаров И.Б.), главного архитектора Одинцовского района (Жданов А.П.); главного архитектора Ступинского района (Володин С.В.); руководителя АПМ института Мосгражданпроект (Александров В.В.); заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области (Мартьянов В.В.), зам. начальника отдела (Готовкин Б.М.), главного специалиста (Полянская Л.И.); зам.начальника лицензионно-экспертного управления Московской области (Мищерин В.И.); начальника отдела Государственного Комитета по охране окружающей среды Московской области (Иванов В.А.); зам.начальника Главного управления Государственного архитектурно-строительного надзора Московской области (Егорычев Е.Л.); начальника отдела Центра Государственного санитарно-эпидемиологического надзора Московской области (Рябова В.И.); начальника ТПМ Ленинского района (Самарин С.А.).

Введение

Территориальные строительные нормы Московской области, регламентирующие предпроектную и проектную подготовку объектов строительства в Московской области, разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области, постановлениями и распоряжениями правительства Московской области по градостроительству, экологии, земельным отношениям, инвестированию и строительству, проектированию, использованию и охране земель, взаимодействию органов государственной власти, органов местного самоуправления в этих вопросах и на основе обобщения позитивного опыта предпроектной и проектной подготовки и осуществления строительства в Московской области.

Территориальные строительные нормы (ТСН) разработаны с целью обобщения разрозненных нормативных документов, совершенствования и упрощения действующего порядка предпроектной и проектной подготовки строительства объектов в Московской области, сокращения сроков и количества согласований, а также повышения качества исходно-разрешительной и распорядительной документации.

Настоящие ТСН конкретизируют и развивают основные положения действующих федеральных и территориальных норм и правил, и направлены на обеспечение рациональной организации территории, эффективного использования и охраны земель.

1. Область применения

1.1. Настоящие ТСН устанавливают порядок предпроектной и проектной подготовки строительства*) капитального ремонта на территории Московской области с учетом особенностей ведения инвестиционной деятельности на территории городских и сельских поселений, межселенных территориях и в зонах особого правового режима использования территории ()**) и особого регулирования градостроительной деятельности ().

*) Здесь и далее понятие «строительство» включает новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение.

1.2. Положения настоящих ТСН обязательны для государственных органов и органов местного самоуправления юридических лиц и граждан, осуществляющих на территории Московской области деятельность по градостроительному планированию развития территорий и поселений, определению видов использования земельных участков, проектированию, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости, разработке и согласованию проектной документации.

1.3. Порядок разработки и согласования градостроительной и проектной документации в полном объеме, обоснование инвестиций в строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости устанавливаются в соответствующих нормативных документах.

1.4. Порядок предпроектной и проектной подготовки индивидуального жилищного строительства в Московской области установлен Законом Московской области «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» (31.03.99 № 10/50), ТСН ПМС-97 МО «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного строительства в Московской области» и в настоящих ТСН не рассматривается.

2. Общие положения

2.1. Настоящие территориальные строительные нормы включают вопросы предпроектной и проектной деятельности от заявки заказчика (инвестора, застройщика) в органы местного самоуправления на имя Главы муниципального образования () о предоставлении ему земельного участка для строительства, либо на разрешение проектирования и строительства (или капитального ремонта) на своей территории с оформленными правами землепользования, до выдачи разрешения на строительство.

2.2. Последовательность процесса предпроектной и проектной подготовки строительства, определяемая конкретными условиями по эколого-градостроительной ситуации и обеспеченности утвержденной градостроительной документацией, отражена на схемах ( и ).

2.3. В связи с высокой ценностью земельных ресурсов Московской области на период предпроектной и проектной подготовки строительства до окончательного введения в действие механизма, обеспечивающего полный учёт землепользования и контроль взимания земельных платежей, вводятся преимущественно краткосрочные отношения (временное пользование или краткосрочная аренда) на право пользования земельным участком.

2.4. Документом, разрешающим размещение строительства или капитальный ремонт объекта недвижимости на испрашиваемом заказчиком (застройщиком, инвестором) земельном участке, а также предоставляющим право на проектирование и строительство на ранее предоставленном земельном участке, является соответствующее постановление Главы муниципального образования.

К объектам недвижимости, составляющим государственную тайну ( ст.63);

К объектам градостроительной деятельности особого регулирования федерального и областного значения ( ст.6, , , );

При оформлении разрешений на строительство новых, расширение и реконструкцию действующих объектов межрайонного, областного и федерального значения на территории Московской области (, );

К объектам автодорожного сервиса на федеральных дорогах Московской области (),

При размещении садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (),

При оформлении разрешений на строительство новых или расширение действующих карьеров (, ),

а также к размещению объектов:

На территории резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города ( ст. 50 и );

В придорожных полосах федеральных и территориальных автомобильных дорог общего пользования или объектов, находящихся вне этих полос, но требующих для эксплуатации специального доступа к ним ();

На землях областного значения в пределах территории районов и городов, Главам которых не переданы полномочия руководителей территориальных исполнительных органов Администрации Московской области (, , , );

На землях федеральной собственности;

На территории районов центральной части Московской области ();

В зонах общего назначения ( ст.6 п.6 );

В полосе 200 м от МКАД ();

В исторических поселениях, а также в поселениях, на территориях которых имеются памятники истории и культуры;

На особо охраняемых природных территориях ();

На землях лесного фонда (, , ), особо ценных и ценных землях;

На территориях, прилегающих к основным автотранспортным и железнодорожным магистралям федерального значения, на расстоянии 200 м с обеих сторон;

В зонах военных объектов и в иных зонах режимных территорий (, ст.48);

На территориях, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий (, , , , );

В охранных зонах и зонах планировочных ограничений;

В период разработки градостроительной документации по градостроительному планированию развития территории муниципального образования и по регулированию застройки территорий городских и сельских поселений ().

2.6. Основанием для принятия решения по использованию территорий и инвестированию в неё средств собственного бюджета, средств областного, федерального бюджетов или использованию инвестиций специальных фондов, средств юридических лиц и граждан, осуществляющих функции заказчиков на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, является утвержденная в установленном порядке градостроительная документация.

2.7. Разработанная, согласованная и утвержденная в установленном порядке градостроительная документация концентрируется и хранится в местных органах архитектуры и градостроительства, а содержащиеся в ней архитектурно-планировочные и инженерно-транспортные проработки являются основой для формирования застройки поселений, межселенных территорий, развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, ведения рационального землепользования, выработки необходимых природоохранных мероприятий, мер по сохранению культурного и исторического наследия, а также является исходной базой для формирования рыночных отношений в области градостроительства, проведения тендеров, конкурсов, аукционов, заключения необходимых договоров и контрактов.

2.8. Последовательность подготовки, объем предпроектной и проектной документации на конкретный объект строительства зависит от степени обеспеченности территории района, города или другого поселения документацией по градостроительному планированию, по генеральному плану, проекту планировки и проекту застройки данной территории, а также от соответствия намечаемого строительства ранее разработанной документации, градостроительным регламентам и режимам использования, установленным в Градостроительном кадастре.

2.9. При отсутствии или наличии устаревшей градостроительной документации, а также при несоответствии ей намечаемого строительства требуется выполнение дополнительных градостроительных разработок и обоснований в составе предпроектных работ подготовки строительства.

3. Подготовка исходно-разрешительной документации для строительства, капитального ремонта зданий и сооружений на территории муниципальных образований Московской области

3.1. Имея намерения о строительстве или капитальном ремонте предприятия, здания или сооружения заказчик (инвестор, застройщик) осуществляет градостроительную деятельность с предварительного ознакомления с возможными условиями размещения инвестиций и объектов недвижимости на территории города, посёлка или другого муниципального образования с целью изучения комплекса факторов, влияющих на инвестиционный потенциал земельного участка строительства (реконструкции) ().

Местные органы архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (инвестора, застройщика) оказывают предварительные консультации по возможности размещения строительства с оценкой земельного участка по следующим основным факторам:

Местоположение земельного участка с учетом его перспективности, исходя из материалов градостроительного планирования развития территории;

Наличие развитой транспортной инфраструктуры и возможность обеспечения земельного участка различными видами инженерных коммуникаций;

Состояние окружающей среды;

Эстетическая, историческая и ландшафтная ценность территории;

Уровень развития социальной инфраструктуры;

Инженерно-геодезические, инженерно-геологические условия и условия, осложняющие проведение строительных работ;

Возможность негативного общественного мнения;

Влияние потенциальных опасностей природного, техногенного, биолого-социального, военного характера.

3.2. Исходя из целей инвестиций, заказчик (инвестор, застройщик) представляет в органы местного самоуправления (на имя Главы муниципального образования) ходатайство о намерениях (), обоснование инвестиций, содержащее достаточные материалы и сведения для принятия решения: назначение объекта, сроки проектирования и строительства, размеры земельного участка, возможное его местоположение; технические и технологические данные, численность работающих, потребность предприятия в сырье, материалах, энерго- и водных ресурсах, транспортном обеспечении, оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) и условия очистки отходов, способ их утилизации; сведения об источниках финансирования, кредитования, банковские реквизиты, адрес регистрации учредительных документов инвестора в соответствии с СП 11-101-95 () и других нормативных правовых документов (, , ).

3.3. По поручению Главы муниципального образования местные органы архитектуры и градостроительства изучают возможность размещения нового объекта строительства или осуществления реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта с подготовкой материалов Градостроительной проработки по размещению объекта строительства.

3.4. Глава муниципального образования до выдачи поручения местным органам архитектуры и градостроительства может передать материалы ходатайства о намерениях с обоснованием инвестиций районной (городской) Комиссии по градостроительству и земельным отношениям для рассмотрения и согласования размещения объекта строительства на территории данного муниципального образования.

При положительном решении Комиссии материалы ходатайств о намерениях строительства объекта передаются в местные Органы архитектуры и градостроительства для градостроительной проработки по возможности размещения объекта строительства на испрашиваемом земельном участке.

3.5.1. Размещение объекта строительства в городских и сельских поселениях должно соответствовать генеральному плану и градостроительной документации о застройке территории (проект планировки, проект застройки).

Размещение объекта строительства вне городских и сельских поселений должно соответствовать градостроительной документации по градостроительному планированию развития территорий района (генплан района), сельского округа, либо другой градостроительной документации регионального уровня, определяющей функциональное зонирование территории, градостроительные требования по её организации и использованию.

3.5.2. Местные органы архитектуры и градостроительства осуществляют градостроительную проработку по размещению объекта строительства с подготовкой градостроительного заключения, включающего в себя: уточнение степени соответствия размещаемого объекта функциональному назначению территории, соблюдение принципов архитектурно-планировочной организации территории, инженерного обеспечения и установленных красных линий по утвержденной градостроительной документации, выявление специфических требований к объекту строительства при размещении на конкретном земельном участке, рассмотрение возможных альтернативных вариантов размещения объекта.

При необходимости изменения целевого назначения земельного участка, изменения формы собственности и прекращения права собственности на землю районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обеспечивают землеустроительную подготовку обоснования размещения объекта строительства. Материалы, включающие пояснительную записку, сведения о качественной характеристике земельного участка, о смежных землепользователях, предварительный расчёт убытков и потерь сельскохозяйственного производства, требования по соблюдению особых условий, передаются главному архитектору района (города) для учёта при подготовке документов Главе муниципального образования по вопросу размещения объекта строительства на испрашиваемом земельном участке.

3.5.3. При соответствии размещения объекта строительства утвержденной градостроительной документации и градостроительным регламентам оформление акта выбора земельного участка и согласования материалов градостроительной проработки с органами Госнадзора не производится (. Ст. 28; . Ст. 56).

3.5.4. Результатами градостроительной проработки являются:

Градостроительное заключение (), содержащее пояснительную записку, схему размещения объекта в М 1:10000 и план размещения объекта в М 1:2000 с планировочными ограничениями, границами предполагаемого земельного участка и проектными предложениями по застройке примыкающих к участку территорий.

На плане размещения объекта главный архитектор района (города) делает запись о соответствии размещения объекта согласованной и утвержденной градостроительной документации.

Проект постановления Главы муниципального образования о согласовании предварительного размещения объекта строительства и разрешении ведения проектных и изыскательских работ ();

3.5.5. Копии материалов градостроительной проработки передаются заказчику (инвестору, застройщику) для ознакомления и проведения согласований, указанных в этих материалах.

3.5.6. Согласованные материалы градостроительной проработки и проект постановления Главы муниципального образования передаются Главным архитектором района (города) Главе муниципального образования для рассмотрения и подписания.

3.5.7. Постановление Главы муниципального образования является основанием для заказчика (инвестора, застройщика) на:

Проведение дополнительных согласований при строительстве объектов, указанных в настоящих ТСН, или при размещении объектов на территориях, перечисленных в указанном пункте;

Получение (оформление) документов на право пользования участком (при необходимости) на период проектирования и утверждения проектной документации;

Получение разрешения (ордера) на проведение инженерных изысканий;

Получение необходимых технических условий на подключение к инженерным коммуникациям ();

Получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) () или градостроительного задания на разработку градостроительной документации о застройке территории (при необходимости);

Разработку проектной документации.

3.6. Подготовка исходно-разрешительной документации при отсутствии разработанной и утвержденной градостроительной документации.

3.6.1. При отсутствии утвержденной градостроительной документации или при несоответствии заявленного размещения объекта строительства положениям градостроительной документации для решения вопроса о возможности размещения объекта строительства (капитального ремонта) на испрашиваемом земельном участке заказчиком (инвестором, застройщиком) по указанию Главного архитектора района (города) на основе выводов предварительной градостроительной проработки разрабатывается градостроительная документация, обосновывающая возможность размещения объекта в указанном месте, и проводится её согласование с районными или областными надзорными службами и заинтересованными организациями.

3.6.2. В данном случае предварительная градостроительная проработка, выполняемая местными органами архитектуры и градостроительства в течение 20 дней, включает в себя составление ситуационного плана М 1:2000 с границами предполагаемого земельного участка и вариантами размещения объекта строительства со схемой размещения М 1:10000 и содержит вывод о необходимости разработки того или иного вида градостроительной документации, обосновывающей возможность размещения объекта строительства на испрашиваемом земельном участке.

Главный архитектор района (города) согласовывает принятое решение с Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области и головной территориальной проектной Организацией по градостроительству в Московской области ГУП НИиПИ градостроительства.

3.6.3. Градостроительная документация, обосновывающая возможность размещения объекта строительства, может выполняться, в зависимости от значимости объекта, сложившейся эколого-градостроительной ситуации в районе предполагаемого размещения, особых условий строительства и эксплуатации объекта, в следующих видах:

Градостроительное обоснование размещения объекта Строительства.

Градостроительное заключение ().

В исключительных случаях, при заявке на размещение и строительство крупных промышленно-коммунальных, курортно-рекреационных, жилых комплексов, деловых, культурных, многофункциональных центров и других объектов, предполагающих значительную реконструкцию сложившейся планировочной организации территории, главный архитектор района (города) вправе принимать решение об отказе оформления исходно-разрешительной документации до разработки и утверждения градостроительной документации по градостроительному планированию развития территории района, города, другого муниципального образования, либо до разработки и утверждения проекта планировки и/или проекта застройки.

Порядок разработки, согласования и утверждения указанной градостроительной документации изложен в настоящих ТСН.

Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения, прошедших сертификацию в установленном порядке, а также других технически несложных объектов на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство и градостроительной документации, может разрабатываться проектная документация в одну стадию - рабочий проект в составе утверждаемой части (применительно к составу ТЭО (проекту) и рабочей документации.

Состав и содержание разделов проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, в т.ч. на капитальный ремонт должны соответствовать СНиП 11-01-95 .

5.2.2. Состав проекта, утверждаемой части рабочего проекта:

Общая пояснительная записка с исходно-разрешительной документацией;

Основные чертежи:

Ситуационный план, М 1:2000 (1:5000, 1:10000);

Генеральный план, М 1:500 (М 1:1000);

Схема организации движения (при необходимости), М 1:500 (1:1000);

Историко-архитектурный опорный план (при необходимости);

Схема организации рельефа, М 1:500 (1:1000);

План земляных масс, М 1:500, (1:1000);

План и конструкции дорожных покрытий, М 1:500 (1:1000);

Схема благоустройства и озеленения территории, М 1:500 (1:1000);

Сводный план инженерных сетей (схема), М 1:500 (1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000);

Чертежи поэтажных планов этажей, М 1:100 (1:200);

Фасады и разрезы, М 1:100; (1:200) (цветовое решение);

Конструктивные схемы (для уникальных решений);

Технология и ее поэтажные компоновочные решения;

Стройгенплан, М 1:500 (1:1000),

Сводный сметный расчет стоимости строительства или сметные расчеты с объектными, локальными сметами для объектов, финансируемых из бюджета (либо по желанию заказчика).

На экспертизу представляется комплект проекта или утверждаемая часть рабочего проекта согласно перечню, указанному в данном разделе.

5.8.8. При выходе новых нормативных документов на проектирование, требующих корректировки проекта в процессе строительства, она производится проектной организацией по договору с заказчиком. Повторная экспертиза проектов не производится.

В откорректированной проектной документации не должны изменяться объемно-планировочные конструктивные решения, технико-экономические показатели, в противном случае проектная документация вновь представляется на экспертизу.

6. Выдача разрешения на строительство

6.1. Основные требования к порядку выдачи разрешений на строительство предусмотрены ст. 62 Градостроительного кодекса РФ .

Подготовку документов для выдачи разрешений на строительство осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства.

6.2. Для получения разрешения на строительство заказчик (инвестор, застройщик) представляет Главному архитектору района (города) заявление на получение разрешения на строительство, постановление Главы муниципального образования о разрешении размещения объекта строительства и заключение Градостроительного совета Главархитектуры или местного органа архитектуры и градостроительства по проекту.

6.3. Разрешение на строительство () выдается органами местного самоуправления муниципального образования. По поручению Главы муниципального образования разрешение на строительство подписывает и выдает главный архитектор района (города) ( ст.23 и ст.27).

Разрешение на строительство утверждает Глава района, города или другого муниципального образования.

6.4. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика (инвестора, застройщика). Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

6.5. До начала производства работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области с выдачей соответствующего разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (, ).

Заказчик (инвестор, застройщик) одновременно с заявлением на регистрацию предоставляет в органы Госархстройнадзора документы в соответствии с к настоящим ТСН.

8. Закон Московской области «О местном самоуправлении в Московской области»(05.06.96 № 14/92)

11. Постановление Правительства Московской области от 27.02.92 № 18/5 «Об утверждении Положения о порядке отвода земельных участков для государственных и общественных нужд в Московской области»

12. Постановление Главы Администрации Московской области от 31.03.93 № 55 «Об образовании областного земельного фонда малоэтажного строительства»

13. Постановление Главы Администрации Московской области от 13.12.94 № 282 «О соблюдении порядка предоставления земельных участков на территории Московской области»

20. Постановление Правительства Московской области от 13.04.98 № 38/11 «Об утверждении порядка проведения работ по подготовке, утверждению регистрации, изданию и распространению территориальных строительных норм в Московской области»

23. Распоряжение министра строительства Минмособлстроя от 10.06.98 № 19 «О порядке оплаты услуг коммунальных, эксплуатационных, надзорных и других организаций при строительстве объектов жилищного и культурно-бытового назначения»

24. Распоряжение министра строительства Минмособлстроя от 10.08.98 № 32 «О Временном порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных заданий на размещение объектов строительства в Московской области»

25. Решение Малого совета Мособлсовета от 27.05.92 № 4/11 «Об упорядочении изъятия и предоставления земельных участков на территории Московской области, прилегающей к Москве»

26. Решение Малого совета Мособлсовета от 16.09.92 № 9/20 «О примерном порядке изъятия и предоставления земельных участков в городах и поселках Московской области»

37. Энциклопедия индивидуального застройщика. Издание 2-е, переработанное и дополненное. Госстрой России, Москва, 1998

38. Т. Афанасьева. «Градостроительное законодательство и инвестирование в недвижимость». Информационный бюллетень «Землепользование и застройка», август-сентябрь 1997

40. Закон Московской области «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» от 31.03.99 №10/50

42. Постановление Правительства Москвы и Правительства Московской области от 02.03,99 № 151-16 «О порядке выбора и представления земельных участков для размещения садоводческих некоммерческих объединений жителей города Москвы».

49. Постановление Главы Администрации Московской области от 20.10.93 № 187 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства»

56. Закон Московской области «О недрах и недропользовании в Московской области» от 02.02.99 № 2/99-ОЗ

1. Инвестор (заказчик) - адрес.

2. Местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству предприятия, здания и сооружения или намечаемого к разработке (добыче) месторождения.

3. Характеристика объекта строительства, в т.ч.:

Функциональное назначение объекта;

Технические и технологические данные;

Объем производства промышленной продукции (оказания услуг) в стоимостном выражении в целом и по основным видам (в натуральном выражении);

Срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

4. Примерная численность рабочих и служащих, источники удовлетворения потребности в рабочей силе.

5. Ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах (в соответствующих единицах).

6. Ориентировочная потребность предприятия в водных ресурсах (объем, источник водообеспечения).

7. Ориентировочная потребность предприятия в энергоресурсах (электроэнергия, тепло, пар, топливо); источник снабжения.

8. Транспортное обеспечение.

9. Обеспечение работников и их семей объектами жилищно-коммунального и социально-бытового назначения.

10. Потребность в земельных ресурсах (с соответствующим обоснованием примерного размера земельного участка и сроков его использования).

11. Водоотведение стоков. Методы очистки, качество сточных вод, условия сброса, использование существующих или строительство новых очистных сооружений.

12. Возможное влияние предприятия, сооружения на окружающую среду:

Виды воздействия на компоненты природной среды (типы нарушений, наименование и количество ингредиентов - загрязнителей);

Возможность аварийных ситуаций (вероятность, масштаб, продолжительность воздействия).

13. Отходы производства (виды, объемы, токсичность), способы утилизации.

14. Источники финансирования намечаемой деятельности, учредители, участвующие пайщики, финансовые институты, коммерческие банки, кредиты.

15. Использование готовой продукции (примерное распределение).

Инвестор (заказчик)

«___» __________

________________

Приложение 2

(обязательное)

ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ ИСХОДНО - РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА (КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ) ПРИ НАЛИЧИИ РАЗРАБОТАННОЙ И УТВЕРЖДЕННОЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

(Поправка от 21.12.2000 г.)

УТВЕРЖДАЮ:

Главный архитектор

района (города или иного

муниципального образования)

_____________________________

Ф.И.О.

«____» ____________________ г.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по размещению _______________________

(наименование объекта строительства)

в соответствии с

Заказчик (инвестор, застройщик)

_________ г .

Градостроительное заключение по размещению

__________________________________________________________________________

(Наименование объекта строительства с указанием адреса)

__________________________________________________________________________

Заказчик (инвестор, застройщик)___________________________________________

__________________________________________________________________________

1. Сведения по объекту строительства

Местоположение (адрес);

Заказчик;

Застройщик (инвестор);

Вид строительных работ по объекту;

Функциональное назначение.

2. Ориентировочные технико-экономические показатели объекта:

Площадь земельного участка;

Площадь застройки;

Общая площадь объекта,

Этажность;

Площадь благоустройства.

3. Характеристика участка

Расположение земельного участка в системе города (системе расселения района) с указанием протяженности к крупным магистралям, к населённым пунктам, смежным землепользователям и т.д.;

Размещение объекта относительно существующих зон (объектов) с указанием расстояний до участка (промышленная и коммунальная зона (объект), зона охраны памятников истории и культуры, зона особо охраняемого ландшафта, жилая застройка, зоны других ограничений);

Описание границ участка;

Наличие временных строений;

Наличие инженерно-технических сооружений и др.;

Наличие зелёных насаждений, в т.ч. деревьев _________;

- _______________________________________________________________________

4 Характеристика градостроительной ситуации

Действующая градостроительная документация и степень соответствия ей размещение данного объекта строительства (в графических материалах отразить проектные предложения по утвержденной градостроительной документации);

Перспектива застройки (освоения) прилегающей территории;

Историко-архитектурная характеристика территории.

По размещению в системе расселения (градоформирующие факторы, зоны восприятия, ориентация, визуальные и композиционные связи, соблюдение исторических линий застройки, сохранение ландшафта и т.д.);

По архитектурному решению (композиция, силуэт, масштабность относительно окружающей застройки, рекомендуемый материал стен, цветовое решение фасадов и т.д.);

По эффективности использования участка (в т.ч. использование подземного пространства);

По благоустройству территории;

По организации освещения объекта,

Особые условия по объектам в зонах памятников истории и культуры (включая наличие памятников истории и культуры, зданий и сооружений ценных в историко-архитектурном отношении сохранившейся исторической планировки, особые требования по воссозданию утраченных элементов застройки, регенерации ценных участков и др.) в зонах ценного ландшафта.

6. Характеристика возможных влияний объекта строительства на окружающую среду и санитарно-гигиенические условия жизни человека. Класс объекта по санитарной классификации, размеры санитарно-защитной зоны и возможность её организации.

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

7 Условия организации транспортного обслуживания

__________________________________________________________________________

8. Заключение по инженерному обеспечению объекта строительства

В соответствии с _________________________________________________________

(наименование градостроительной документации)

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

Данное заключение носит рекомендательный характер. Окончательное решение по инженерному обеспечению принимается только на основании технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям и после завершения проектных работ.

9. Заключение о возможности размещения объекта строительства (использования земельного участка)

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

10. Основные условия, требования и рекомендации по ведению проектирования и строительства объекта (включая проведение дополнительных согласований)

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

Примечание:

1. Градостроительное заключение является основанием для принятия Главой муниципального образования решения о согласовании размещения объекта строительства на указанном земельном участке.

2 Оформленное в установленном порядке Градостроительное заключение передается в Главархитектуру Московской области для учета в Градостроительном кадастре Московской области.

3. Градостроительное заключение не даёт право на производство строительных работ, на использование территории и ведения на ней хозяйственной деятельности и оформление имущественных и земельных отношений.

Материал подготовлен специалистами управления (отдела)

архитектуры и градостроительства______________________

района(города), иного муниципального образования

Оставьте свои контактные данные и наш специалист перезвонит Вам в ближайшее время.

Задумываясь о реализации инвестиционно-строительного проекта, любой Инвестор оценивает возможности и ограничения, имеющиеся по перспективной площадке строительства. Наиболее качественным инструментом оценки является комплексный Градостроительный и Технический аудит земельного участка (Land Plot Due Dilligence, DD), а также выполнение Градостроительной проработки земельного участка.

Английский термин Due diligence (дословно «должная осмотрительность») используется для обозначения комплекса работ, направленных на исследование объекта перед его приобретением. В крупных компаниях с четко выстроенным бизнес-процессом принятия инвестиционного решения проведение таких исследований является обязательным требованием, выполняемым до старта проекта.

Есть множество примеров, когда, приобретя земельный участок, Инвестор выясняет, что он пригоден лишь для устройства открытой автостоянки или лужайки для пикников. Мы избавляем своих Клиентов от таких неожиданных новостей!

Проводя Технический аудит участков, компания РАНТА Девелопмент выступает в качестве профессионального консультанта и помогает Инвестору:

• выявить основные ограничения и возможности ЗУ;
• обозначить риски приобретения и дальнейшего развития ЗУ;
• понять возможность строительства объекта с требуемыми Инвестору параметрами;
• узнать, какими недостатками характеризуется участок, и повлиять на его стоимость;
• разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации проекта.

Также проведение Градостроительного аудита ЗУ и Градпроработки востребовано землевладельцами (Land Lord) для исследований своего актива перед продажей. Компетентная оценка профессионального Технического заказчика – консультанта делает прозрачной сделку и ведет к повышению стоимости ЗУ.

Этап Градостроительный аудит

Наши специалисты по согласованной с Клиентом методике проводят Градостроительный аудит, в ходе исследований выполняются работы:

• Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
• Анализ документов территориального планирования по участку:
  • генеральный план города или городского округа (ГП);
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • проект планировки территории (ППТ);
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
• Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
  • Применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре округа. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах.
  • Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.

Проводя строительный аудит, наша компания:

• определяет предельные параметры застройки участка, установленные действующими документами территориального планирования;
• выявляет сервитуты и прочие обременения;
• оценивает возможность строительства объекта с заявленными Клиентом ТЭПами;
• выявляет охранные зоны памятников и объектов культурного наследия, зоны влияния аэропортов, водных объектов, природных комплексов и другие ограничения;
• определяет транспортную доступность.

Этап Технический аудит

Выполняя Технический аудит, наши специалисты:

• обследуют земельный участок и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
• определяют охранные зоны существующих коммуникаций;
• определяют охранные и санитарно-защитные зоны близлежащих объектов и возможности их сокращения;
• выявляют возможности присоединения к улично-дорожной сети;
• выявляют деревья на участке и устанавливают возможность их вырубки;
• определяют возможные точки подключения к сетям инженерного обеспечения;
• проводят графический анализ выявленных ограничений застройки.

Градостроительная проработка

Более углубленный анализ, включающий в себя и Технический аудит, и Градостроительный аудит и графический анализ предлагаемых вариантов решений – это Градостроительная проработка земельного участка. На этапе Градпроработки мы делаем фактически предварительную Концепцию объекта, отрабатывая несколько сценариев ТЭПов проекта, компоновки земельного участка, посадки зданий, несколько вариантов транспортного обеспечения и благоустройства.

Градпроработка, выполненная на основании детального Градаудита, дает наиболее полное и качественное представление о возможности развития участка и представляет качественный материал для принятия инвестиционного решения.

Градпроработка дает возможность сделать качественный SWOT-анализ земельного участка и всего инвестиционного проекта.

Результат профессионального аудита – итоговый Отчет

Как результат проведения Due Dilligence земельного участка подготавливается итоговый Отчет. В нем указываются:

• результаты обследований объекта, фотофиксация;
• ограничения и возможности строительства, которые установлены Градостроительной документацией, сервитутами;
• ограничения и возможности строительства с учетом охранных зон сетей и СЗЗ;
• схема планировочных ограничений с определением пятна возможной застройки;
• результаты проведенных консультаций;
• схема размещения точек подключения к инженерным сетям с ориентировочными трассами.
• графический анализ ограничений и возможного пятна застройки;
• градостроительная проработка, с различными сценариями застройки;
• SWOT – анализ земельного участка;
• «Дорожная карта», которая позволит понять, как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий;

Предварительно полученные данные по услуге Due Dilligence направляются клиенту до формирования итогового Отчета. Это позволяет нашим Клиентам оперативно принимать инвестиционные решения, не дожидаясь окончания работ по аудиту.

Стоимость и сроки проведения аудита земельного участка

Стоимость проведения Градостроительного и Технического аудита в основном определяется той степенью детализации исследований, которая необходима Клиенту для решения его задач.

На цену проверки земельного участка также влияют регион размещения, размер участка и его застроенность, срочность выполнения.

Срок выполнения работ в основном определяется объемом и детализацией исследований.

Индикативно стоимость проведения Градостроительного аудита оценивается следующим образом:

		Оценка сроков	Оценка стоимости
	Экспресс-аудит земельного участка также (исследование основных критичных ограничений)	2-3 недели	от 100 тыс. руб.
	Регуляр-аудит (сбор обычно необходимого и достаточного объема сведений)	4-6 недель	от 200 тыс. руб.
	Расширенный аудит земельного участка (сбор увеличенного по требованиям Инвестора объема данных и ИРД, направление письменных запросов и получение ответов на них)	от 6 недель	от 300 тыс. руб.

Наши специалисты предоставят более точную информацию по составу, стоимости и срокам проведения аудита и Градостроительной проработки применительно к Вашему земельному участку, исходя из стоящих перед Вами задач.

Позвоните нам – мы бесплатно дадим первичную консультацию и ответим на Ваши вопросы!

Почему РАНТА Девелопмент?

Проведение Градаудита – не самоцель, это отправная точка для реализации инвестиционно-строительного проекта. Поэтому делая оценки, необходимо обладать знаниями, опытом и навыками во всех вопросах девелоперского проекта – землеустройстве, градостроительной документации, проектировании и экспертизе, строительстве и эксплуатации. Важны также налаженные отношения с разрешительными и контролирующими органами и понимание специфики их работы.

Такой широкий набор компетенций может дать только профессиональная служба Технического заказчика, реализующая проекты на всех стадиях девелопмента. РАНТА Девелопмент выполняет функции Технического заказчика на всех этапах инвестиционно-строительных проектов и проводит градостроительный и технический аудит как высококвалифицированный Партнер!

Для успешной реализации проекта, необходимо собрать всех документы, и получить разрешения на строительство.

В первую очередь, если нет собственного участка, необходимо получить участок для строительства объекта. Согласно п. 1 ст. 2 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области", индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду или в собственность. Право пользования земельным участком подтверждают следующие документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи или же договор аренды.

Договоры аренды или купли-продажи незастроенных земельных участков, находящихся в государственной собственности, заключаются путем проведения торгов и аукционов по продаже земельных участков или права их аренды.

Заказчик подаёт заявление в муниципалитет, на оказание консультации, по возможности размещения данного проекта. Заявка оценивается местной администрацией по следующим факторам: перспективность участка; наличие развитой инфраструктуры и возможность обеспечения участка инженерными коммуникациями; состояние окружающей среды; историческая и ландшафтная ценность территории; инженерно-геодезические и инженерно-геологические условия, влияние потенциальных опасностей природного и техногенного характера (согласно п. 3.1 ТСН ППС-99).

Далее в местные органы самоуправления, представляется ходатайство о намерениях . (Пример заявления и ходатайства о намерениях). В ходатайстве указываются следующие данные: назначение объекта; сроки проектирования и строительства, площадь земельного участка, возможное местоположение; технические и технологические данные; оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов; сведения об источниках финансирования, кредитования, банковские реквизиты, адрес регистрации учредительных документов инвестора в соответствии с СП 11-101-95.

После этого, по поручению главы муниципального образования, местные органы архитектуры и градостроительства изучают возможность размещения нового объекта строительства, согласно генерального плана, с подготовкой материалов градостроительной проработки по его размещению. Заказчик по указанию главного архитектора (района или города) на основе выводов предварительной градостроительной проработки разрабатывает градостроительную документацию. В дальнейшем проводится ее согласование с: Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора Московской области; Комитетом по водному хозяйству Московской области; Управлением МЧС Московской области; Управлением ГИБДД ГУВД Московской области; Комитетом по культуре Администрации Московской области; Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Московской области.

Задание на разработку градостроительной документации выдаётся в местной администрации. Затем заказчик обращается в проектную организацию. Для разработки градостроительной документации необходимы следующие документы:

1. Письмо-заявка от заказчика с указанием площади земельного участка, категории земель и вида разрешенного использования, реквизитов;
2. Заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области с поручением выполнения Градостроительного заключения;
3. Предварительная градостроительная проработка, согласованная в ГУЛ МО «НИиПИ градостроительства» (цветную копию);
4. Пакет документов (копии) по согласованию размещения объекта от муниципальных и областных служб, технико-экономические показатели в составе предварительной градостроительной проработки должны содержать сведения по площади земельного участка и застройки, перечень зданий и сооружений, располагаемых на участке; с указанием их назначения, этажности, мощности (дня производственных объектов) с указанием вида производства;.
5. Фотографии места размещения объекта с указанием точек фотофиксации (в электронном виде либо на бумажном носителе).

В состав проектных материалов градостроительной документации входит пояснительная записка и графические материалы: схема размещения проектируемой территории; план современного использования территории; схема планировочной организации территории; схема функционального зонирования территории; схема ландшафтно-визуального анализа территории; схема транспортного обслуживания; схема водоснабжения и канализации; схема инженерной подготовки территории; схема подведения коммуникаций; эскиз застройки; схема красных линий.

В дальнейшем при положительном заключении Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, главой муниципального образования производится утверждение материалов градостроительного обоснования. Местные органы архитектуры и градостроительства подготавливают градостроительное заключение.

Градостроительное заключение содержит: пояснительную записку, схему размещения объекта в М 1:10000 и план размещения объекта в М 1:2000 с планировочными ограничениями, границами предполагаемого земельного участка и проектными предложениями по застройке примыкающих к участку территорий (в соответствии с приложением 4 ТСН ППС-99). На плане размещения объекта главный архитектор района делает запись о соответствии размещения объекта с согласованной и утвержденной градостроительной документацией и проект постановления главы муниципального образования о согласовании размещения объекта строительства и разрешении ведения проектных и изыскательских работ и права строительства (в соответствии с приложением 5 ТСН ППС-99).

Постановление главы муниципального образования даёт возможность на: проведение дополнительных согласований при строительстве объектов (согласно п. 2.5 ТСН ППС-99), или при размещении объектов на территориях; оформление документов на право пользования участком на период проектирования и утверждения проектной документации; получение ордера на проведение инженерных изысканий; получение необходимых технических условий на подключение к инженерным коммуникациям (приложение 6 ТСН ППС-99); получение архитектурно-планировочного задания (приложение 7 ТСН ППС-99); разработку проектной документации.

Состав проектной документации
	Наименование		Примечание
	Общая пояснительная записка
	Ситуационный план		Показываются: красные линии, линии застройки, границы участка, название улиц, существующие и проектируемые здания и сооружения, точки подключения к существующим инженерным сетям, направление север - юг.
	Генеральный план		Показываются: границы участка, существующие, сносимые, проектируемые здания и сооружения, с указанием их этажности, внутриплощадочные проезды и проходы, абсолютная отметка, соответствующая условной нулевой отметки здания, геологические выработки.
	Историко-архитектурный опорный план
	Схема организации рельефа		Показываются: направления уклонов, точки перелома рельефов, дождеприёмные решётки, таблицы баланса земляных работ.
	План земляных масс
	План конструкции дорожных покрытий
	Схема благоустройства и озеленения территории		Допускается совмещать схему благоустройства и озеленения территории с генеральным планом.
	Сводный план инженерных сетей		Показываются: границы участка, существующие и проектируемые здания, все существующие и проектируемые коммуникации и сооружения.
	Чертежи поэтажных планов неповторяющихся этажей
	Фасады и разрезы
	Конструктивные схемы
	Технология и её поэтажные компоновочные решения		Показывают: расстановку всего технологического оборудования.
	Стройгенплан		Показывают: ограждение стройплощадки, места размещения бытовых зданий, временные автодороги, пути для перемещения башенных кранов, места складирования конструкций и материалов.
	Сводный сметный расчет стоимости строительства

При применении типовых проектов, объем проектной документации может быть сокращен следующим образом: прикладываются листы типового проекта, исходные данные, общая пояснительная записка, генплан, сводный план инженерных сетей, решение по благоустройству и озеленению.

Проектная документация подлежит согласованию с организациями, перечень которых определен архитектурно-планировочным заданием: Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора Московской области; Комитет по водному хозяйству Московской области; Управление МЧС Московской области; Управление ГИБДД ГУВД Московской области; Комитет по культуре Администрации Московской области; Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Московской области. Также возможно согласование с другими организациями при необходимости.

После согласования, проектно-сметная документация представляется на государственную экспертизу в одном экземпляре в составе: общая пояснительная записка, проектные материалы, охрана окружающей среды, сметная документация и эффективность инвестиций.

Целью государственной экспертизы является: проверка соблюдения утверждённых требований в установленном порядке норм и правил; оценка эффективности вложения инвестиций, направляемых на строительство объектов, осуществляемых за счет бюджетных средств; соблюдение технических условий выданных органами государственного надзора.

В свою очередь, государственной экспертизе не подлежит проектная документация на следующие объекты: индивидуальные жилые и дачные дома, расположенные на участках под ИЖС или дачное строительство; торговые павильоны площадью до 100 м2; относящиеся к некапитальному строительству; любые пристройки, надстройки общей площадью до 100 м2 и числом этажей до двух, кроме объектов общественного назначения, а также объектов, финансируемых за счет бюджетов всех уровней; отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 м2 и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности; отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 м2, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется устанавливать санитарно-защитные зоны или требуется устанавливать санитарно-защитные зоны в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты.

Стоимость экспертизы определяется в соответствии с постановлением Госстроя России от 18.08.97 N 18-44 "О порядке определения стоимости работ по проведению экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации".

Для получения разрешения на строительство, заказчик представляет главному архитектору района следующие документы:

1. Заявление на получение разрешения на строительство;
2. Постановление главы муниципального образования о разрешении на размещение объекта строительства;
3. Заключение Градостроительного совета Главархитектуры или местного органа архитектуры и градостроительства по проекту;
4. Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости на территории Московской области в соответствии с законодательством Московской области.

Разрешение на строительство утверждает глава района, города или другого муниципального образования. Далее по поручению главы муниципального образования разрешение на строительство подписывает и выдает главный архитектор.

До начала производства строительно-монтажных работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области. Заказчик одновременно с заявлением на регистрацию представляет в органы Госархстройнадзора документы в соответствии с приложением 11 ТСН ППС-99. И открывает ордер на строительство.

После осуществления строительства, необходимо будет сдать объект в эксплуатацию. Сдачу объекта принимает госкомиссия, сформированная из органов госнадзора. На сдаче объекта необходимо присутствовать: заказчику, генеральному подрядчику, всех субподрядных организаций, проектной организации и государственной комиссии.

При сдаче объекта госкомиссии необходимо представить следующие документы: задание на проектирование; справка о технических показателях возводимого объекта; разрешение на строительство; комплекты чертежей со всеми зафиксированными в ходе работ изменениями; документы по отводу земли; разрешительная документация всех организаций, с которыми проходило согласование проектной документации.

Генеральным подрядчиком представляется исполнительная документация, в её состав входят:

1. Акты приёмки геодезических работ и схемы их проведения;
2. Схемы инженерных сетей и подземных коммуникаций;
3. Общий и специальные журналы работ, в том числе контроля качества, журнала авторского надзора (если таковой имелся);
4. Акты промежуточной приемки, акты испытаний оборудования, также документы о приемке инженерных систем;
5. Рабочие чертежи строящегося объекта, в которые должны быть внесены записи о соответствии этапов работ данным чертежам;
6. Все прочие документы, в которых отражено выполнение проектных решений;
7. Дополнительная архитектурная документация.

Комиссия производит осмотр сдаваемого объекта, проверяет соответствие его проектной документации. Комиссия оценивает пригодность для эксплуатации сдаваемого объекта - в соответствии с их назначением. Комиссия составляется акт приемки объекта, который должен быть утвержден главой местной администрации.

После сдачи объекта в эксплуатацию подаются документы в БТИ, для проведения первичной технической инвентаризации объекта.

Первичная инвентаризация зданий и сооружений заключается в: выявлении их наличия и местоположения на земельном участке; описании по основным признакам; установлении внутренних и наружных размеров площадей и объемов; определении экономических характеристик, в том числе инвентаризационной стоимости; выявлении возможных противоречий между техническими документами и фактическим состоянием объектов.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются уполномоченным органом государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Объектам учета в установленном порядке присваивается инвентарный номер.

Для проведения первичной инвентаризации необходимы следующие документы:

1. Гарантийное письмо (для юридических лиц) или заявление (для физических лиц);
2. Распорядительный документ о выделении земельного участка;
3. Разрешение на строительство;
4. Ситуационный план земельного участка;
5. Проектная документация;
6. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
7. Документ, удостоверяющий личность;
8. При необходимости: документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица.

Первичная инвентаризация объектов недвижимости, а также выдача документов об объектах учета осуществляются на платной основе в территориальных БТИ, по месту нахождения объекта недвижимости.

После проведения всех вышеперечисленных согласований, объект полностью готов к эксплуатации.

Производится с целью определения возможности его использования для строительства. Такая проработка позволяет владельцу или покупателю прежде всего определить, пригоден ли участок под строительство вообще либо застройке не подлежит по каким-либо причинам. Бывает, что участок окружен какими-то объектами, зоны влияния которых частично накрывают территорию участка либо полностью. Эти зоны имеют определенное расстояние либо от самих объектов либо сами по себе располагаются на местности таким образом, что распространяются на близлежащие земли.

GRAD development

• Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
• Анализ документов территориального планирования по участку:
  • генеральный план города или городского округа (ГП);
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • проект планировки территории (ППТ);
  • (ГПЗУ), при наличии.
• Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
  • Применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре округа. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах.
  • Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.

Градостроительный и технический аудит земельного участка (Due Diligence)

Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Градостроительная проработка земельного участка

Основываясь на материалах, составленных в рамках градостроительной проработки, руководитель муниципалитета подписывает проект, касающийся согласования изменений вида допустимого использования наделов земли, размещению строительных объектов или реконструкции.

Градостроительная проработка земельного участка

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
.
5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.

Конференция ЮрКлуба

Акт освидетельствования проведения основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства или проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации,

Градостроительный план земельного участка, Кадастровая выписка о земельном участке

• сбор и анализ основных исходно-разрешительных документов по земельному участку;
• проверка соответствия категории земель, видов разрешённого использования (ВРИ) земельного участка планируемому функциональному назначению объектов капитального строительства, генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки;
• проверка существующей градостроительной документации по земельному участку и объектам капитального строительства, включая ГПЗУ, проекты планировки и/или межевания территории (ППТ/ПМТ/ППМТ) на соответствие функциональному назначению планируемых объектов и установленным градостроительным регламентам;
• определение наличия охранных зон, особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, наложение ограничений со стороны линейных объектов – автомобильные и железные дороги, сетевые снабжающие компании. Выявление необходимости выноса инженерных сетей с земельного участка по ТУ эксплуатирующих организаций;
• анализ расположения земельного участка относительно зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), включая особо охраняемые природные территории (ООПТ), объекты культурного наследия, водоохранные (прибрежные, береговые) зоны, рекреационные зоны, санитарные зоны объектов питьевого водоснабжения, пересечение с Гослесфондом, санитарно-защитные зоны действующих предприятий;
• проверка попадания в зоны ограничения строительства в связи с положениями схем территориального планирования (СТП) РФ, субъектов федерации, муниципальных образований;
• проверка попадания в приаэродромные зоны гражданских и военных аэродромов и вертодромов.

Профессионально выполненная градостроительная проработка земельного участка может значительно помочь инвестору-застройщику, поскольку в результате градпроработки Вы получаете комплексный анализ ликвидности участка для последующего строительства, состав необходимых согласований, алгоритм действий по реализации проекта в виде индивидуальной дорожной карте с оценкой сроков и рисков при реализации (план-график работ с детализацией всех шагов со сроками и рекомендациями).

Градостроительный план земельного участка

Так же предлагается эксклюзивное предложение по предварительному расчету затрат инвестиционного строительного проекта с составлением повременного плана реализации и учетом всех административных процедур в ходе его реализации. По сути, Вы до начала строительства и даже до принятия Вами окончательного решения о начале реализации проекта, получаете от нас информацию о сроках и необходимых объемах привлечения финансовых ресурсов на каждом этапе его реализации. При этом график реализации будет максимально привязан непосредственно к специфике и предполагаемому архитектурному и конструктивно-планировочному решению вашего объекта, с конкретной детализацией всех градостроительных процедур перед началом строительства и в ходе него, в том числе с учетом непосредственных затрат на само физическое возведение объекта, ввода его в эксплуатацию и регистрации права на вновь образованные объекты недвижимости.

Градостроительная проработка и расчет затрат строительного проекта

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2014 г

Размещение объекта строительства вне городских и сельских поселений должно соответствовать градостроительной документации по градостроительному планированию развития территорий района (генплан района), сельского округа, либо другой градостроительной документации регионального уровня, определяющей функциональное зонирование территории, градостроительные требования по её организации и использованию.

ТСН 11-303-2001

* (В целях изменения разрешенного использования земельного участка представляется один из следующих документов, в котором содержатся сведения, являющиеся основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка: — Кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительством. — Утвержденный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, в котором установлен вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков в городе Москве)).

Изменение разрешенного вида использования земельного участка

Градостроительную проработку размещения объекта проводят, если создается обоснование возведения либо реконструкции зданий или сооружений, рассчитывается инвестиционная привлекательность строительных мероприятий, производится анализ возможности строительства либо реконструкции на запланированном участке.

Градостроительная проработка

• текстовые материалы заполняются согласно нормативным требованиям по выполнению данной документации; технико-экономические показатели в составе Градостроительного заключения и Градостроительной проработки отражают основные показатели по площади земельного участка и застройки, перечень зданий и сооружений на участке с указанием их назначения, этажности и мощности (для производственных объектов).
• графические материалы разрабатываются в цвете с нанесением на них границ земельного участка, смежных землепользователей, населенных пунктов, планировочных ограничений (водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, охранные зоны инженерных коммуникаций, охранные зоны объектов историко-культурного наследия, санитарно-защитные зоны от объектов, красные линии и др. линии градостроительного регулирования), условных обозначений, наименований населенных пунктов, автомобильных и железных дорог и др.

АЛПН Архитектурная Лаборатория Полины Ноздрачевой

Проведение правового анализа инвестиционного проекта представляет собой многогранную и структурированную работу, включающую анализ и оценку различных факторов, влияющих на возможность реализации проекта на выбранном земельном участке, исходя из его текущего правового положения. Данная работа разъясняет, какие этапы нужно пройти заказчику для реализации проекта.

Градостроительный план земельного участка

1.4. ГПЗУ подготавливаются по заявкам заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, являющихся правообладателями земельных участков (далее — Заявители).

Постановление Главы Южского муниципального района от N 1042

03 Дек 2018 163

Результатом градостроительной проработки, выполненной компанией "Организация строительства", является заключение о наличии на земельном участке зон с особыми условиями использования территории, влияющих на сроки и стоимость, а иногда и возможность реализации инвестиционно - строительного проекта, а так же варианты исключения их влияния, в том числе с учетом не только требований законодательства, но и сложившейся правоприменительной практики. Заключение предусматривает полную информацию о возможных вариантах функционального использования земельного участка с учетом предусматриваемых в зависимости от выбора им вида разрешенного использования земельного участка (и способов его изменения) действующих или планируемых к утверждению предельных параметров разрешенного строительства. Застройщик получает информацию о всех необходимых административных процедурах с указанием их сроков и предварительной стоимости, предусматривающихся законодательством при реализации проекта строительства, применительно к конкретному земельному участку. Что в настоящее время даст застройщику возможность корректно оценивать потенциальных технических заказчиков строительства на предмет выдачи ими объема наполнения коммерческих предложений, а в дальнейшем исключит навязывание исполнителями услуг, не требующихся для реализации инвестиционно - строительного проекта.

Так же предлагается эксклюзивное предложение по предварительному расчету затрат инвестиционного строительного проекта с составлением повременного плана реализации и учетом всех административных процедур в ходе его реализации. По сути, Вы до начала строительства и даже до принятия Вами окончательного решения о начале реализации проекта, получаете от нас информацию о сроках и необходимых объемах привлечения финансовых ресурсов на каждом этапе его реализации. При этом график реализации будет максимально привязан непосредственно к специфике и предполагаемому архитектурному и конструктивно-планировочному решению вашего объекта, с конкретной детализацией всех градостроительных процедур перед началом строительства и в ходе него, в том числе с учетом непосредственных затрат на само физическое возведение объекта, ввода его в эксплуатацию и регистрации права на вновь образованные объекты недвижимости.

Стоимость и сроки оказания услуги

Стоимость услуги оценки градостроительного потенциала территории составляет 40 000 рублей. В результате Вы получаете профессионально выполненный отчет, включающий графическую и текстовую часть, и комплексно раскрывающий все вопросы по возможным вариантам застройки земельного участка, действующим на участке ограничениям и вариантам их исключения, а так же подробный алгоритм административных и технических процедур, необходимых для реализации инвестиционно - строительного проекта. Срок подготовки отчета составляет 7 рабочих дней.