Категории недвижимости в гражданском праве. Гражданско-правовой режим недвижимости

Сегодня объектами гражданских прав являются блага материальной и нематериальной природы, в отношении которых развиваются соответствующие правоотношения. Что же означает ? Какая существует классификация относительно данного вопроса? Есть ли сегодня проблемы, связанные с имущественными комплексами? На эти и иные вопросы можно найти ответы в процессе изучения данной статьи.

Понятие имущества в гражданском праве

Как выяснилось, имущество является объектом имущественных прав. Как же определяет данный термин гражданское законодательство? В соответствии со статьей 128 ГК РФ, основывается на некоторых видах гражданских прав: вещах, в том числе деньгах и ценных бумагах; иных имущественных комплексах, в том числе и имущественных правах; работах и услугах; информации (как интеллектуальной собственности); нематериальных благах.

Из указанного перечня следует то, что рассматриваемым термином в наиболее широком значении охватываются вещи, права имущественного типа и, конечно же, аналогичного рода обязанности. Почему так важно определять актуальный в статье термин грамотно в плане конкретных правоотношений? Дело в том, что носит собирательный характер, оно максимально разнородное в отношении своего состава.

Современная трактовка термина

Сегодня имущество может трактоваться как одна вещь, так и в качестве их совокупности. Таким образом, в статьях 301-303, а также 305 ГК РФ, которые предусматривают в первую очередь методы защиты в отношении права собственности и других прав вещной природы, приведены интересные факты. Понятие имущества приравнивается к вещи или определенному количеству вещей, которые выбыли из владения непосредственно собственника или индивида, наделенного правом на пожизненное владение в силу принятия наследства, ведения хозяйства или же управления, лишь в случае истребления данных имущественных комплексов из чужого владения.

В ином значении рассматриваемый в статье термин распространяется также на вещи и имущественные права. К примеру, в третьем пункте 63 статьи ГК РФ имущество подлежащего ликвидации юридического лица, которое реализуется в соответствии с правилами публичных торгов, включает и вещи, и имущественные права. Понятие имущества определяется аналогичным образом, когда говорится об ответственности субъекта хозяйствования по своим обязательствам перед кредиторами абсолютно всеми имущественными комплексами, которые ему принадлежат на правах вещной природы. Важно дополнить, что последний пример имеет прямое отношение к такой области гражданского законодательства, как право обязательственного характера.

Понятие недвижимости в гражданском праве

Правоприменительная практика говорит о том, что вопрос понятия недвижимости на сегодняшний день так или иначе испытывает нужду в серьезной проработке как в научном, так и в законодательном плане. В первую очередь подобная претензия связана непосредственно с исключение единства в отношении взглядов в теории, которые касаются признаков, складывающих основу термина, критериев отнесения какой-либо имущественной разновидности к недвижимому и так далее. Так, уже давным-давно фигурирует на страницах изданий научно-правовой тематики. Единого взгляда на трактовку данного понятия на сегодняшний день просто-напросто нет. На самом деле это не столь страшно. Ужасает то, что не совсем понятны критерии, определяющие непосредственно .

Определение понятия

Отечественные ученые определяют понятие недвижимости как совокупность объектов, операции по перемещению которых без видимого ущерба в плане их назначения исключаются, а также другие объекты, относимые к недвижимому имуществу посредством прямого указания законодательства. Так, в современности недвижимым имуществом признаются, к примеру, : участки земли, недр, сооружения и здания, а также суда воздушного и морского назначения. Исходя из вышесказанного следует отметить, что сегодня понимание недвижимости в гражданском праве - это важнейший аспект правовой науки в целом.

Актуальные вопросы деления имущества на движимое и недвижимое

В соответствии с российским гражданским правом, принято делить имущество на движимое и недвижимое. Вторым пунктом 130 статьи ГК РФ к движимым имущественным комплексам отнесены абсолютно все вещи, в том числе денежные средства и ценные бумаги, не являющиеся недвижимостью. В соответствии с общим правилом права непосредственно на движимое имущество не регистрируются, если иной порядок не предусматривается законодательством.

Законом же возможно установление регистрации, подтверждающей право на . Как правило, данная практика соотносится со сделками по отношению к определенным видам движимых вещей в соответствии с пунктом вторым статьей 164 ГК РФ. Ярким примером тому могут служить несколько ограниченные в плане оборота вещи. Лишь тогда регистрационный акт играет правоустанавливающую роль, а также влияет на реальность производимых с данными объектами сделок. Подобную регистрацию не стоит путать с технической, в соответствии с которой, например, регистрируется автотранспорт или же оружие для стрельбы. Она оказывает влияние исключительно на осуществление определенных прав гражданского характера, но не на их формирование, дополнение или же прекращение вовсе.

Классификация в отношении недвижимости

В соответствии со статьей 130 ГК РФ выделяются некоторые недвижимого характера:

• Объекты недвижимого имущества, являющиеся недвижимыми в соответствии с собственной природой. Сюда необходимо отнести, к примеру, земельные участки или же водные объекты в отдельности.
• Объекты, движимые по своей природе физики, но законно отнесенные к недвижимости. В число таковых можно включить, например, имущество гражданина : суда, космические механизмы и так далее.
• Объекты, прочным образом связанные с землей, перемещение которых влечет несоизмеримый с их назначение ущерб.

В чем вопрос?

Как выяснилось, последней категории ненадлежащим образом может вызвать неблагоприятные последствия. Практика показывает, что отнесение имущественных комплексов в первой и второй группировке недвижимости, как правило, больших затруднений не вызывает. Аналогичные же операции в отношении третьей группы на сегодняшний день проходят достаточно проблематично и порождают немалое количество вопросов. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, качественным квалифицирующим признаком недвижимого имущества служит исключительно связь с землей, носящая прочный характер, а также невозможность изменения местоположения тех или иных объектов в связи с их назначением.

Почему же разграничиваются так сложно? Дело в том, что проблема прочности связи строения объекта с землей не решается принципиальным образом. Окончательное решение в первую очередь зависит от обстоятельств по отношению к каждому случаю в отдельности.

Признаки оценки имущества как недвижимого

В ФЗ о имуществе говорится, что для описания заключающей группировки в контексте прочной связи непосредственно с землей и перемещения объектов с наступлением несоизмеримости ущерба их прямому назначение следует выделить некоторые совокупности признаков оценки имущественных комплексов как недвижимых:

• Юридическая группа исходит из связи земли и объекта недвижимого имущества, а также из квалификации этого объекта в отношении нормативно-правовых документов.
• Оценочная группа заключается в оценке стоимости объекта на различных стадиях в плане времени.
• Техническая группа связывает непосредственно объект с землей и характеризует его в техническом аспекте.

Критерии отнесения имущества к недвижимому

На сегодняшний день в законодательных актах не существует классификации объекта как недвижимости. Так, необходимо выделить некоторые критерии по поводу отнесения имущественных комплексов к недвижимым, среди которых основным является « землей (неразрывная связь между ними).

Так, в литературе юридического характера принято выделять два основных положения по этому поводу. Одно из них говорит о том, что вопрос недвижимого имущества является понятием юридическим, а не фактическим. Противоположное мнение высказывает Витрянский В.В.: для того, чтобы признать вещь недвижимой, необходима лишь прочная ее связь с неким земельным участком и исключение перемещения без несоизмеримого ущерба ее непосредственному назначению. Необходимо заметить, что данные положения о связи прочного характера не могут обуславливаться лишь фактором времени. ГК РФ, который регламентирует институт недвижимости, не включает в себя указание на временность прочной связи. Именно поэтому в отношении правоприменительной практики в процессе решения соответствующей проблемы превалируют нормативы публичной отрасли права, которые однозначным образом не желают признавать временно установленные сооружения объектами недвижимости вне зависимости от прочности их связи непосредственно с землей.

Какие объекты необходимо относить к недвижимости?

Помимо неразрывной связи между землей и объектом недвижимости, сегодня известны следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:

• Возможность выполнения определенных функций данным объектом в прежнем порядке даже после изменения его положения в пространстве.
• Невозможность потребления вещи, индивидуальная определенность и абсолютная неделимость.
• Предназначение вещи в техническом плане.
• Отнесение объекта непосредственно к ряду капитальных строений (следует учесть: при возведении на определенный период времени объект не следует относить к недвижимому имуществу).
• Возможность подведения к объекту коммуникаций стационарной природы.
• Особенности материала изготовления объекта, в соответствии с чем сборно-разборное сооружение необходимо относить к недвижимости.

Примеры недвижимого имущества

Как выяснилось, недвижимое имущество занимает особую позицию в отношении гражданского оборота. В соответствии с нормами актуального законодательства Российской Федерации к недвижимости относятся следующие позиции:

• Участки земли.
• Недра.
• Водные объекты в обособленном аспекте.
• Лесные массивы.
• Насаждения многолетней природы.
• Различные здания и сооружения.
• Помещения нежилого типа.
• Дома, предназначенные для проживания.
• Некоторые части жилых помещений.
• Квартиры или же их части.
• Другие помещения жилого типа в определенных строениях, которые являются пригодными как для постоянного, так и для временного проживания.
• Гаражи и иные строения, носящие потребительский характер.
• Предприятия в роли имущественных комплексов и так далее.

Захарова Анастасия Евгеньевна

В 2003 г. с отличием окончила юридический и экономический факультеты Московского гуманитарного института им. Е.Р. Дашковой.

В 2003 - 2006 гг. являлась руководителем отдела недвижимого имущества Департамента управления имуществом ФГУП "Почта России".

В настоящее время работает в Управлении имущества Корпоративного департамента ОАО "ГМК "Норильский никель".

Сфера научных интересов - права на недвижимое имущество.

Адрес электронной почты: [email protected]

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимого имущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К.П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что "свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина" <*>.

<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1892. С. 9.

В современном российском гражданском праве с легкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на движимое имущество у приобретателя, если иное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив, приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей в той или иной степени проявляется не только в моменте возникновения права собственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательств с ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т.д.

Последние годы в Российской Федерации наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Главной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>.

<*> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.

Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи целью настоящей работы является рассмотрение вопросов, связанных с определением понятия недвижимости и выявлением сущностных характеристик данной категории объектов гражданских прав, влияющих на особенности ее правового режима.

В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" <*>. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.

<*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

Анализируя доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>.

<*> Подробнее об этом см.: Болтанова Е.С. Права на земельные участки: Теория, законодательство и практика его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.

При этом небезынтересно, что дореволюционному праву было свойственно деление на движимость и недвижимость не только вещей, но и прав, что объяснялось "исчерпывающим и обнимающим весь состав имущества характером противоположения движимостей недвижимостям" <1>. Классический немецкий подход проводил четкое различие между статусом прав по их предмету: "Все права, имеющие своим предметом недвижимость, напр., недвижимая собственность, такое же владение, предиальные сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, реальные повинности (Realgerechtigkeit), десятины и даже обязательственные притязания на недвижимые вещи, отождествляемые в обыденной жизни с правами на самую вещь, причисляются к недвижимостям. Все другие права, связанные с движимыми и даже недвижимыми вещами, если только права последнего рода являются дополнением к обязательству или средством к его обеспечению, как, напр., ипотека, считаются движимостями" <2>. Однако российский законодатель, придерживаясь в целом подобного подхода, не был достаточно последовательным в его реализации. Как отмечает Ю.С. Гамбаров, "Свод законов гражданских (ст. 390, 416, 418, 419 т. X ч. I) относит к движимым имуществам и наличные капиталы, и обязательства всякого рода, хотя бы предметом их была недвижимость (билеты кредитных установлений), и права золотопромышленников на золотые прииски, и иски вместе с тяжбами (ст. 402, 403)" <3>. С другой стороны, "одна из этих статей (390), трактующая о принадлежностях недвижимых имуществ, называет в их числе крепостные акты и межевые планы, юридическое значение которых заключается не в них самих, как телесных вещах, а в свидетельствуемых ими правах" <4>.

<1> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911.
<2> Там же.
<3> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть.
<4> Там же.

В советском гражданском праве термин "недвижимость" отсутствовал. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено" <*>. Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен только в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1 <**>.

<*> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
<**> Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>.

<*> Законом к недвижимости, в частности, отнесены: предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").

Восстановление этого понятия, отсутствовавшего в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х гг. называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости" <*>. По истечении более 10 лет действия ГК РФ восприятие указанной нормы юридической общественностью в корне изменилось, практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике.

<*> Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки - бетонно-растворного узла <*>. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены.

<*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель ставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.

Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу <*>.

<*> См., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04; Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.

Поскольку оборотоспособность объектов движимого и недвижимого имущества различна, вопрос о юридической квалификации объекта во всех случаях приобретает особую важность. В публикациях практиков, посвященных данной тематике, отмечается, что необходимость юридической квалификации объекта как недвижимого имущества наталкивается на непреодолимые преграды, причиной которых является отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу <*>.

<*> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.

Однако, прежде чем переходить к рассмотрению критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, представляется необходимым проанализировать используемую законодателем терминологию. Легальное определение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, демонстрирует отождествление законодателем таких понятий, как (1) недвижимость, (2) недвижимая вещь и (3) недвижимое имущество.

К рассмотрению взаимосвязи указанных понятий обращаются многие современные правоведы <*>. Если отвлечься от некоторых частностей, характеризующих точки зрения разных авторов, то можно выделить два сложившихся направления по определению соотношения данных понятий.

<*> См., например: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 144 - 152; Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12.

Представители первого, основываясь на использованном законодателем порядке употребления терминов, приходят к выводу о синонимичности понятий "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость" <*>.

<*> Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 98.

По нашему мнению, указанный подход не может быть принят хотя бы по той причине, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г.Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.

В этой связи предпочтительней выглядит позиция авторов, разделяющих понятия "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Так, Н.В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права <*>. Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При таком подходе становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию "недвижимая вещь", а в ст. 132 ГК РФ - понятию "недвижимое имущество".

<*> Диаковская Н.В. Указ. соч. С. 8 - 12.

Развивая указанный подход, Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие "недвижимость" также обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" <*>.

<*> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

Между тем другие исследователи, основываясь на содержании ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, указывают на использование законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов <*>.

<*> Ильин Д.И. Указ. соч.

Целесообразно ли употребление терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в тексте одной ст. 130 ГК РФ? Проведенный анализ, как уже было сказано, позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а содержание ст. 132 ГК РФ полностью соответствует термину "недвижимое имущество". При таком понимании, как обоснованно отмечает О.М. Козырь, наличие в российском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - видится совершенно излишним <*>.

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 276.

Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов.

Термин "недвижимость" в законодательстве допустимо использовать только в качестве некой обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, безотносительно их видовых различий (например, в общих нормах об обязательности государственной регистрации). Однако использование традиционной категории "недвижимость" в доктрине, позволяющей обычно понять истинный смысл термина из контекста, возражений не вызывает.

Определившись с терминологией, обратим внимание на содержание легального понятия недвижимого имущества.

Цивилистика за все время своего существования выработала всего два подхода к определению в законодательстве понятия "недвижимое имущество". Первый вариант предполагает непосредственное перечисление в законе объектов, относимых к недвижимому имуществу, а второй - указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа <*>.

<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: Норма, 1999. С. 221.

Анализ содержания ст. 130 ГК РФ свидетельствует, что российский законодатель, формулируя понятие недвижимости, объединил оба указанных подхода. Во-первых, данная статья содержит общий принцип признания объекта недвижимой вещью: прочная связь с землей, предполагающая невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Во-вторых, здесь же содержится перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.

С позиции объективных физических характеристик объектов легальная дефиниция, в сущности, разделяет недвижимые вещи на два вида: (1) вещи, недвижимые "по своей природе", и (2) вещи, недвижимые "в силу закона". Сам ГК РФ прямо на такое деление не указывает, однако в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*> (далее - Концепция) разделению единого понятия недвижимости на недвижимость по природе и недвижимость по закону уделено значительное внимание.

<*> Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола N 9 от 20 мая 2002 г.) (см.: www.privlaw.ru).

Недвижимость "по природе" (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) в свою очередь может быть разделена на два подвида. Это, во-первых, собственно объекты природы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность), которые в своем естественном состоянии в принципе не способны к перемещению, и, во-вторых, остальные объекты, перемещение которых в пространстве в принципе возможно, однако это приводит к несоразмерному ущербу их назначению. К недвижимости "по природе" Концепцией отнесены объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению.

К недвижимости "по закону" отнесены объекты, на которые режим недвижимости распространен в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Особого внимания при анализе определения недвижимости в российском праве требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории.

Первый легальный критерий, выделяющий в особую группу природные ресурсы, основан на естественной природе происхождения вещей. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью "в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно" <*>. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства ученых данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянство местонахождения относительно системы координат <**>.

<*> Чубуков Г.В. Указ. соч.
<**> Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. С. 10. С.А. Степанов, указывая на то, что недвижимые вещи, как правило, постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, подчеркивает, что это оправдывает их рассмотрение в качестве основных в системе объектов гражданских прав (Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004).

Традиционно данная категория объектов состоит из земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Несмотря на бесспорное наличие у такого рода объектов естественных физических свойств недвижимости, при анализе возможностей их участия в гражданском обороте возникает значительное количество вопросов. В первую очередь сложность вызывает индивидуализация указанных объектов: попытка определить их пространственные границы наталкивается на непреодолимые трудности. Рассмотрим, что именно действующее законодательство понимает под каждым из объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах").

Водным объектом в соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Понятием "лес" российское законодательство не оперирует, говоря только о лесном фонде, который образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (ст. 7 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).

Понятие "многолетние насаждения" законодательство не содержит вообще. В этой связи для уяснения его содержания приходится обращаться к другим отраслям знаний. С точки зрения ботаники многолетними признают значительное число растений, срок жизни которых превышает два года. На практике это порождает двоякого рода неопределенность: с одной стороны, остается не ясным, какого рода насаждения можно признать многолетними, а с другой - возникает вопрос, что именно является объектом права: отдельно взятое растение с привязкой к его месторасположению либо вся совокупность растений в пределах границ земельного участка. Однозначного ответа действующее законодательство не содержит, а судебная практика идет по пути признания недвижимым имуществом не каждого отдельного растения, а многолетних насаждений как обособленного имущественного комплекса (сад, виноградник и т.п.) <*>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Н. Урукова "Многолетние насаждения как объект недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Законность", 2005, N 12.

<*> См., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2005 г. N Ф08-947/2005. См. об этом, например: Уруков В.Н. Многолетние насаждения - объект недвижимости? // Право и экономика. 2005. N 10.

Физические характеристики и законодательные формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком).

Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики.

<*> В этой связи представляется абсолютно верным такое замечание В.Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В.Н. Указ. соч.).

Развивая данную позицию, можно опереться на умозаключения В.В. Чубарова, который, рассуждая о юридических свойствах земельного участка как вещи, предлагает под последним понимать недвижимую телесную вещь, представляющую собой пространство, нижней границей которого является почвенный слой (при его отсутствии - земная поверхность и дно водоемов), а верхняя граница, имеющая оценочный характер, располагается в воздушном пространстве <*>. При этом верхний предел земельного участка он предлагает определять через границу злоупотребления своим правом: права владельца земельного участка распространяются на "воздушный столб" такой высоты, в пределах которой его действия не причиняют вреда ни публичным, ни частным интересам других лиц. Нижние же границы земельного участка имеют более определенный характер, обусловленный тем, что все недра в пределах территории Российской Федерации являются исключительной государственной собственностью (ст. 1, 2 ФЗ "О недрах").

<*> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 170 - 176.

Вторым легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе.

В.И. Синайский еще сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах современной техники в перемещении предметов" <*>. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>.

<*> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 127.
<**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.
<***> Так, Е.А. Дорожинская прямо называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера (Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).

В содержании ст. 130 ГК РФ среди объектов, отнесенных к недвижимости по данному основанию, прямо указаны здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочно связано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в качестве объектов недвижимости в обороте могут участвовать такие специфические объекты, как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги, подкрановые пути и т.п. имущество.

Подобное положение вещей, на наш взгляд, чрезвычайно усложнило бы гражданский оборот. В качестве выхода из него видится дальнейшая разработка предложения, уже высказанного в литературе: наделение статусом недвижимости только объектов, имеющих самостоятельное значение с одновременным учетом объектов, имеющих обслуживающий характер, в качестве их неотъемлемых принадлежностей <*>. В противном случае правоприменителям в попытке урегулировать данный вопрос не остается ничего иного, как изобретать новые для гражданского права понятия, подобно предложенной Н. Щербаковым квалификации асфальтного покрытия в качестве "свойства земельного участка" <**>.

<*> Щенникова Л. Указ. соч.
<**> Щербаков Н. Свойство или вещь // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17.

Вызывает возражения и некоторая внутренняя противоречивость, заложенная в формулировку рассматриваемого критерия: одновременное указание на наличие прочной связи объекта с земельным участком и несоразмерный ущерб, вызываемый перемещением. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие обоих критериев либо достаточно присутствия одного из них.

Буквальное толкование содержания данного критерия, сформулированного через логическую связку "и", требует одновременного присутствия обеих составных частей. Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землей и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие ее перемещения.

Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью <*>. Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Вопросу о характере ущерба, причиненного перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Вводя критерий несоразмерного ущерба, ни закон, ни подзаконные акты не дают ответа на вопрос, что следует понимать под таковым. Д.В. Петров, говоря о недостатках данного критерия, справедливо отмечает: "...ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости" <*>. Немаловажным является и вопрос о том, что должно приниматься за базовое значение стоимости. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная практика в качестве таковой признает остаточную стоимость объектов <**>, хотя, думается, что исходя из общих принципов гражданского права таковой должна признаваться только рыночная стоимость имущества.

<*> Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 84.
<**> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 сентября 2002 г. по делу N А29-1380/02-2э.

Учитывая отмеченные недостатки, в литературе высказывается предложение заменить данный критерий на критерий юридической связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит владельцу на праве собственности. Соответственно, строениям на чужой земле предлагается оставить статус движимого имущества. Выражая несогласие с подобным подходом, приведем слова Л. Щенниковой: "В современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений владеют и пользуются земельными участками на праве аренды, большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми" <*>.

<*> Щенникова Л. Указ. соч.

Л. Наумова, критикуя легальную формулировку критерия, предлагает сформулировать его как совокупность соблюдения трех условий: (1) ущерб назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения; (2) наличие технической (физической) связанности с землей (наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, а также возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению); (3) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения (если после перемещения объект не сможет функционировать по прежнему назначению, то, соответственно, следует признать его недвижимым) <*>.

<*> Наумова Л. Указ. соч.

Полагаем, что ввиду присутствия в данной формулировке категорий оценочного характера и сложности текстуального изложения воспроизведение ее непосредственно в законе не решит проблему правовой определенности содержания категории недвижимости в российском праве, однако данные критерии вполне допустимо учитывать при построении понятия недвижимого имущества.

До настоящего времени немало сложностей вызывает квалификация в качестве недвижимости объектов незавершенного строительства. Несмотря на изменения ст. 25 Закона о регистрации и прямого указания объектов незавершенного строительства в тексте ст. 130 ГК РФ, продолжаются споры по поводу ранее высказанной ВАС РФ позиции о необходимости факта прекращения договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства для признания его недвижимостью <*>.

<*> Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В юридической литературе позицию, высказанную ВАС РФ, разделяет Е.А. Суханов, отмечавший, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>. Б.М. Гонгало отмечает, что государственная регистрация незавершенных строительством объектов хотя и не должна ставиться в зависимость от статуса подрядного договора, но возможна только в случае, если строительство приостановлено <**>. Противоположных взглядов придерживается М.И. Брагинский, считающий, что наличие/отсутствие действующего договора подряда "не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 130 ГК РФ" <***>.

<*> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 2001.
<***> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.

На практике органы Федеральной регистрационной службы, основываясь на ведомственных актах, при регистрации прав на незавершенные строительством объекты продолжают требовать представления доказательств прекращения договоров строительного подряда, несмотря на отсутствие такого требования в новой редакции ст. 25 Закона о регистрации.

На наш взгляд, системное толкование норм ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации однозначно свидетельствует о неправомерности подобного рода требований. Объекты незавершенного строительства по российскому законодательству должны признаваться недвижимым имуществом вне зависимости от того, являются ли они предметом действующего договора подряда или нет.

Резюмируя вышесказанное, отметим бесспорно важное значение критерия "наличие прочной связи с земельным участком" в вопросе понимания содержания категории недвижимости в российском гражданском праве. Однако целесообразность его дословного включения в закон представляется сомнительной. На практике остается неясным, кто именно уполномочен определять наличие/отсутствие прочной связи объекта с землей и каково значение этой квалификации.

Предоставление таких полномочий исключительно владельцу вещи вступает в противоречие с объективно присущими объектам недвижимости свойствами и ставит императивное требование о государственной регистрации в зависимость от усмотрения правообладателя. Такой подход, на наш взгляд, не может обеспечить основополагающие принципы гражданского законодательства о стабильности гражданского оборота, полноте и достоверности сведений о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости и в силу этого не должен использоваться.

Компетенция органов технической инвентаризации и Федеральной регистрационной службы распространяется на осуществление определенных действий в сфере недвижимости, что, строго говоря, не предполагает установления юридической характеристики объектов - принятия решения о признании его движимым либо недвижимым имуществом.

Не решают этих вопросов и судебные органы: поскольку юридическая характеристика вида имущества не обладает признаками юридического факта, непосредственно влекущего возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, сам по себе факт принадлежности имущества к движимому либо недвижимому не подлежит установлению в судебном порядке <*>. Имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует, что данный вопрос может быть рассмотрен судом только в рамках спора о праве, предметом которого является объект со спорным статусом.

<*> Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение".

Таким образом, приходится констатировать, что на сегодняшний день в Российской Федерации отсутствует орган, уполномоченный решать вопрос о квалификации объектов гражданского оборота как недвижимых. На наш взгляд, наделение кого-либо подобными полномочиями означало бы полную зависимость правового статуса объектов исключительно от волеизъявления уполномоченного лица, что противоречит самому понятию недвижимости "по природе".

В этой связи в целях единообразного понимания категории недвижимого имущества всеми субъектами гражданского оборота оценочный критерий прочной связи объекта с землей следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ и использовать его только в теоретических работах для определения сущностных характеристик недвижимости.

При рассмотрении критерия прочной связи с землей нельзя обойти вниманием вопрос о природе государственной регистрации прав на указанные объекты.

Специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты в совокупности со специальными требованиями, предъявляемыми к сделкам с недвижимым имуществом, выражающиеся в первую очередь в необходимости ее проведения, выступает главной чертой правового режима недвижимого имущества.

Поскольку действующее российское законодательство знает три вида регистрационных действий, совершаемых в отношении объектов недвижимого имущества <*>, необходимо оговориться, что в данном контексте речь идет о государственной регистрации прав на недвижимость, предусмотренной соответствующими нормами Закона о регистрации. Такая оговорка не представляется излишней, поскольку до настоящего времени в юридической литературе допускается смешение указанных видов регистрации и соответственно неправильное понимание последствий с ними связанных.

<*> Речь идет о: (1) так называемой технической или учетной регистрации, осуществляемой органами БТИ, Роснедвижимости и др., имеющей целью ведение системы учета недвижимого имущества; (2) регистрации сделок с недвижимым имуществом; (3) регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, Е.А. Киндеева, приравнивая учетную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на него, пишет, что "автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются" <*>. В данной ситуации совершенно правильной представляется позиция Е.А. Суханова, отмечающего, что техническая регистрация в отличие от государственной регистрации прав "может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение" <**>.

<*> Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6). С. 88.
<**> Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 343.

В литературе относительно того, является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком недвижимости, в отсутствие которого на объект гражданских прав не может распространяться соответствующий правовой режим, либо она есть только следствие отнесения имущества к недвижимости, высказаны две противоположные точки зрения.

Первая точка зрения, придающая государственной регистрации правоустанавливающий характер, получила название концепции юридического понятия недвижимости. Суть ее наглядно иллюстрирует следующее высказывание Е.А. Суханова: "До момента государственной регистрации... вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости" <*>. При этом подчеркивается, что, поскольку в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ), только благодаря ее неподвижности возможна государственная регистрация с привязкой к определенному месту, порождающая возможность вещи находиться в обороте. Аналогичной позиции придерживается О.М. Козырь, подчеркивающая, что недвижимостью является только то имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <**>.

<*> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 241.
<**> Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

Таким образом, указанный подход фактически наделяет государственную регистрацию способностью изменять юридический статус имущества, переводить его из категории движимого в категорию недвижимого. Допуская возможность ошибочной квалификации объекта регистрирующим органом, приходится констатировать, что объективные естественные свойства вещи, отраженные в законодательстве, при таком подходе утрачивают свое значение и подменяются субъективными вторичными признаками, не отражающими сущность явления. Подобную ситуацию нельзя признать способствующей стабильности гражданского оборота, ведь если в дальнейшем в установленном порядке право на объект будет оспорено и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой, по крайней мере до момента регистрации прав на нее другим субъектом.

Кроме того, подобный подход противоречит позитивному праву: ст. 130, 219, 222, п. 3 ст. 225 ГК РФ не связывают существование недвижимого имущества с моментом регистрации права на него. Редакция п. 1 ст. 2 Закона о регистрации также свидетельствует скорее о правоподтверждающем значении государственной регистрации, поскольку при определении последней Закон использует такие понятия, как "признание" и "подтверждение".

В этой связи более обоснованной выглядит позиция авторов, утверждающих, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) <*>. Государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимого имущества - она, напротив, является следствием объективно присущих объектам свойств, закрепленных законодательством. Признание же обратного приводит к выводу об отсутствии до момента регистрации прав свойств недвижимой вещи, например, у такого бесспорного объекта недвижимости, как земельный участок.

<*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 15 - 16 (автор - Б.М. Гонгало); Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. М.: Норма, 2000. С. 264; Степанов С.А. Указ. соч. С. 29.

Помимо вышеназванных двух критериев отнесения объектов к недвижимости (естественная природа происхождения вещей и прочная связь объектов с землей), ст. 130 ГК РФ оперирует также и третьим критерием. В соответствии с ним к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своей природе движимы, но, учитывая их важность для государственных интересов, подпадают под правовой режим недвижимости (юридический критерий). Таким образом, третьим критерием выступает значимость объектов. К недвижимости по закону относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

В отношении данной группы объектов допустимо признать правоустанавливающий характер государственной регистрации прав <*> (при этом немаловажно, что регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, отличным от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств). В данном случае законодатель подчеркивает необходимость ее осуществления именно потому, что у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" <**>.

<*> Как удачно подмечено С.А. Степановым, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" (Степанов С.А. Указ. соч.).
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 51 (автор - М.И. Брагинский).

Однако еще в XIX в. Д.И. Мейер указывал, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот" <*>. Полагаем, что и в настоящее время данное утверждение не потеряло своей актуальности.

<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М.: Статут, 2000. С. 161.

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости по российскому праву отметим, что использованные законодателем квалификационные критерии в настоящее время подвергаются критике со стороны большинства юридической общественности. В литературе высказываются замечания, вызывающие оживленную дискуссию, однако о единой разделяемой всеми авторами позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число дефинитивных признаков: от классического гражданско-правового "наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению" и альтернативно выработанного смежными отраслями права - "степени общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество" <*>, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта <**>. На практике это приводит к тому, что владелец имущества, как правило, далекий от научного понимания категории недвижимости, должен по своему усмотрению решать указанный вопрос. Однако неблагоприятные последствия неправильной квалификации возникают для гражданского оборота в целом.

<*> Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
<**> Наумова Л. Указ. соч.

Применение не одного, а нескольких критериев для отнесения имущества к недвижимому подтверждает неоднородность состава недвижимого имущества в российском праве, позволяющую отдельным ученым делать вывод о том, что единственной общей чертой правового режима недвижимости оказывается государственная регистрация прав.

Действительно, простое сопоставление физических свойств объектов, относимых к недвижимости по российскому гражданскому праву, не позволяет выявить их единой физической сущности. Дополнительную сложность в этом вопросе создает положение ст. 130 ГК РФ, предусматривающее, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, формально не подпадающее под указанные критерии. Таковым по действующему законодательству выступает предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), а также жилые и нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации). С формальной точки зрения данные объекты недвижимого имущества не соответствуют ни одному из рассмотренных критериев. Предприятие, как было отмечено, представляет собой совершенно особое гражданско-правовое образование - некую юридическую фикцию вещи, помещение - конструктивную часть здания - недвижимости по природе. Вместе с тем прямое указание данных объектов в законе не оставляет сомнений в распространении на них правового режима недвижимости. В настоящее время полагаем возможным говорить лишь о единой юридической сущности данной категории объектов гражданских прав, заключающейся в особом правовом режиме их участия в обороте.

Учитывая, что на практике меньше всего проблем возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок.

В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.

Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Александр Александрович ДАРКОВ, доцент кафедры гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Государственного университета по землеустройству, Вице-президент Российского юридического клуба, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]

Научная специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Аннотация. Процессы формирования в России новой экономической и правовой основы взаимодействия предпринимателей, представителей органов власти и структур общественного контроля, а также разработка и внедрение качественно новой системы элементов административного регулирования управления экономикой обусловливают острую потребность комплексной модернизации правового регулирования.

Недвижимое имущество, все его виды, традиционно является одним из наиболее значимых объектов гражданско-правового регулирования, обладает значительной инвестиционной привлекательностью, что в условиях реформирования гражданского законодательства обусловливает необходимость постоянного мониторинга правоприменительной и правореализационной практики в сфере гражданского оборота недвижимости.

При этом условием эффективности этих изменений является использование как традиционного, так и инновационного российского и зарубежного опыта гражданско-правового регулирования.

Ключевые слова: законотворчество, гражданское право, недвижимость.

Annotation. Processes of formation in Russia of new economic and legal basis of cooperation of entrepreneurs, representatives of public authorities and structures of public control, and development and implementation of qualitatively new system of elements of administrative regulation of economy management show a critical need for complex modernization of legal regulation.

Real property, and all types thereof are traditionally among the most important objects of civil regulation, they carry significant investment potential, which in the context of reforming of civil legislation, show the need in constant monitoring of law-enforcement and right-enforcement components of civil relations in the field of civil transactions with real property.

At the same time, usage of both traditional and innovative Russian and foreign experience of civil regulation is the condition of efficiency of these changes.

Keywords: law-making, civil law, real property.

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений представляет значительный интерес с позиции науки гражданского права. Важнейшее значение имеет она и с позиций правового регулирования, так как объекты регулирования отличаются исключительным разнообразием.

Цель настоящей статьи - представить характеристику правовому положению недвижимого имущества. Такая характеристика актуализируется тем, что реформа гражданского законодательства в основном завершена.

Что же представляют собой понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» в современных условиях?

Недвижимое имущество (недвижимость) - один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются делимыми и незаменимыми. В то же время, с точки зрения права, недвижимость - категория, обладающая значительным субъективным характером.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением для них, соответственно, различного правового режима.

Отметим, что согласно нормам статей 164, 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимое имущество, отказ от него осуществляются исключительно в режиме гласности с обязательностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.

При приобретении права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался, предусматривается различный порядок регулирования. Ипотека может быть установлена исключительно в отношении недвижимых вещей.

Обратимся к понятийному аппарату, закрепленному нормами ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»1.

Как видно из определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые в силу их природы, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, т.е. вещи, признаваемые таковыми законом. В свою очередь, вещи, недвижимые в силу их природы, подразделяются на следующие категории:

а) земельные участки;

б) участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

в) объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса РФ базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

■ недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

■ недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

■ недвижимость по закону: воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

■ недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели; жилые помещения; кондоми-нимумы; объекты незавершенного стро-ительства2.

Правовые режимы различных видов недвижимого имущества характеризуются значительным количеством особенностей. К наиболее важным из них относятся следующие:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Существует ограничение прав по использованию земельных участков, так как права на

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

участки под размещенными на них объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества (например, в силу причин, указанных в ст. 35 ЗК РФ; регулируются в публичных интересах различными нормативными актами)3. Статья 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»4.

3. Согласно общему правилу, установленному ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования)5. Судя по материалам судебной практики, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

На сегодняшний день, с учетом завершения этапа существенного реформирования гражданского законодательства, начатого в 2012 г., можно сделать следующие выводы по поводу понятийного аппарата в сфере недвижимости:

1. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

2. Леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты уже исключены из перечня недвижимости.

3. В список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона внесены некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

Анализируя понятие «недвижимость», остановимся на некоторых особенностях определений понятий «нежилое помещение» и «жилое помещение».

В законодательстве определение нежилого помещения отсутствует.

По мнению В.В. Витрянского, единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. «Нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, т.е. не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение, как это следует из Жилищного кодекса

РФ, предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д»6.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

Можно согласиться со следующей точкой зрения: «На наш взгляд, нежилые помещения необходимо классифицировать на те, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те, которые таковыми выступать не могут»7. Можно согласиться с данной точной зрения.

Определение жилого помещения содержится в ст. 6 ЖК РФ. «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодатель-ства)»8. Более подробно классификация жилых помещений будет рассмотрена ниже.

К объектам недвижимости относятся также иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 ГК РФ. При этом предприятие рассматривается как имущественный комплекс. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы относятся к сложным вещам, в состав которых могут входить недвижимые и движимые вещи.

К вещам, признаваемым законом недвижимостью, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внут-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

реннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Нужно отметить, что признаваемые законом недвижимостью объекты весьма многообразны. Они, бесспорно, заслуживают отдельного самостоятельного исследования, и в контексте настоящей статьи в качестве примера остановимся только на правовом статусе судов смешанного «река - море» плавания.

Судно смешанного (река - море) плавания нельзя отнести ни к категории судов морских, ни к категории судов внутреннего плавания - это самостоятельный вид судов, который в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости не упоминается.

Однако согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О концессионных соглашениях» суда смешанного (река - море) плавания относятся к объектам концессионного соглашения в качестве недвижимого имущества.

Согласно п. 26 ст. 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» суда смешанного (река - море) плавания, включенные в категорию «товар», отнесены к недвижимости.

Рассмотрим подробнее проблемы классификации объектов недвижимости.

Классификация недвижимого имущества дана законодателем в п.1 ст. 130 ГК РФ, где все оно делится на два основных вида:

■ недвижимое имущество, являющееся таковым по своей природе,

■ недвижимое имущество, признаваемое таковым законом.

К вещам, считающимися недвижимыми в силу природы, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К вещам, признаваемым законом недвижимыми, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть

отнесены и иные объекты (например, затонувшие объекты).

Юридическая наука создала несколько масштабных классификаций недвижимого имущества по различным критериям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

■ частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

■ публично-правовые, т.е. находящиеся в собственности публично-правовых образований.

Объекты публично-правовой собственности включают: объекты, находящиеся в федеральной собственности; объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; объекты, находящиеся в муниципальной собственности; смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

■ земельные участки;

■ участки недр;

■ здания и сооружения;

■ помещения;

■ иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

■ предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

■ движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру потребления и составу собственников и пользователей недвижимость (в виде зданий, сооружений) можно разделить на:

■ жилой фонд - недвижимое имущество в жилищной сфере, обеспечивающие потребности людей в проживании. Наряду с понятием жилое помещение жилищное законодательство закрепляет исчерпывающий перечень видов жилых помещений, определенный в ст. 16 ЖК РФ, и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната;

■ нежилой фонд - недвижимое имущество используемое, как правило, с целью по-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

лучения дохода, т.е. при осуществлении предпринимательской (производственной, сельскохозяйственной и иной) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте недвижимые вещи можно классифицировать на:

■ недвижимость, изъятую из гражданского оборота;

■ недвижимость, используемую для жилья;

■ недвижимость, используемую в предпринимательских целях;

■ недвижимость, используемую для общественно значимых целей;

■ недвижимость, имеющую значение памятников истории и культуры.

Оценить значение категории «недвижимость» в условиях развития гражданского права можно с позиций историко-аналитического обзора правового регулирования, тем более, что ход реформы гражданского законодательства также можно рассматривать в ретроспективе. Постараемся ответить на вопрос: каковы основные закономерности развития категории «недвижимость» в постсоветской российской цивилистике.

В ходе становления институтов рыночной экономики, в результате чрезмерно интенсивных мер по приватизации государственного и муниципального имущества, возникло множество частных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости. Важно, что земельные участки, занимаемые соответствующей недвижимостью, в то время, как правило, не были сформированы. Земля (за редким исключением) оставалась в государственной собственности. Ее приватизация как объекта недвижимости осуществлялась позже.

В такой ситуации можно было обеспечить оборот недвижимости, только признав здания, строения, сооружения и даже отдельные помещения самостоятельными объектами права собственности и иных вещных прав, а также гражданско-правовых сделок и тем самым «оторвав» их от соответствующих земельных участков. Вполне предсказуемо, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, были подчинены правилу о следовании судьбе указанных объектов: всякий их новый собственник получал те же права по использованию земельного участка, что и предшествующий собственник.

Примененный в ГК РФ способ регулирования вещных прав на недвижимое имущество и

оборота недвижимости был, скорее всего, единственно возможным в данной ситуации. Но в дальнейшем такой способ перестал быть эффективным, чему способствовало наделение собственников зданий, строений и сооружений исключительным правом приватизации земельных участков, занятых соответствующими объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ).

В дальнейшим, в связи с развитием международного торгового оборота, возникла необходимость унификации и коррекции положений ГК РФ в сторону сближения с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского Союза. Подобные тенденции сохранялись в последующие годы, в частности, в рамках вступления России в ВТО.

Еще одним фактором развития российской цивилистики стала возможность использования в российском законодательстве новейших достижений в сфере модернизации гражданских кодексов некоторых европейских стран (например, положительного германского опыта по осуществлению реформы обязательственного права в 2002 г.). Эта реформа была обусловлена необходимостью реализации в национальном праве многочисленных нормативных актов Европейского Союза, в частности директив ЕС: о купле-продаже потребительских товаров и о гарантиях их качества; о мерах по борьбе с задержками платежей в деловом обороте; об электронном деловом обороте9.

Еще одной «вехой», знаменующей очередной этап развития правового режима недвижимости, стал Национальный проект «Жилье» - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная 5 сентября 2005 г. на встрече Президента Российской Федерации В.В. Путина с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.

Нужно отметить, что серьезных изменений правового режима недвижимости эта деятельность не вызвала, но оказала влияние на весь характер целей и задач, декларируемых в последующих нормативных актах.

24 сентября 2008 г. было заявлено о том, что проект будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнется с 2009 г. Однако на заседании Совета по реализации национальных проектов 24 декабря 2008 г. статус проекта был сохранен (в Госпрограмму был переведен национальный проект «Развитие АПК»).

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

30 ноября 2012 г. Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013 - 2020 годы» (распоряжение от 30.11.2012 г. № 2227-р). В тексте программы упоминается национальный проект «Жилье» как реализующийся с 2006 г. Прямо эти два документа не взаимосвязаны, хотя по своему формату программа напоминает использовавшиеся документы по реализации национального проекта.

В 2008 г. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал и представил Президенту РФ предложения по организации работы Совета, направленной на дальнейшее развитие гражданского законодательства, которые затем нашли отражение в Указе Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Указ № 1108)10.

В итоге статья 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Нормы, которые не были включены в текст ст. 130 ГК РФ, были призваны законодательно закрепить положения, сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Например, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязатель-

ствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)11.

Приведенное выше разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.

Много нерешенных проблем остается в отношении правового режима жилых и нежилых помещений. Так, при подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе (2002- 2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие правоотношения. Как отмечалось в Концепции, «в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»12.

Этим круг проблем не исчерпывается. При признании помещения недвижимой вещью возникает вопрос о правовом режиме общего имущества здания. К такому имуществу относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по критерию непригодности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Как указывалось в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности»13.

Интересно, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имуще-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

ство здания» рекомендовалось арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Там же разъяснялось, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (пункты 1, 3, 5 постановления).

Еще одним сложным объектом недвижимости, требующим повышенного внимания, стал единый имущественный комплекс. В ГК РФ под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 131 ГК РФ)14.

В то же время предприятие как имущественный комплекс должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).

К сожалению, до настоящего времени правовые режимы различных объектов недвижимости сформированы не достаточно, и в процессе их взаимодействия друг с другом и со смежными правовыми институтами в современных условиях возникает немало противоречий. Сложившееся положение можно исправить, предло-

жив комплексное, полноценное и адекватное регулирование соответствующих правоотношений.

Характеристика недвижимости как объекта гражданских правоотношений не исчерпывается рамками научной статьи. На сегодняшний день существует потребность разработки и внедрения концептуально нового механизма правового регулирования правовых режимов недвижимости с учетом современных тенденций развития науки гражданского права.

1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с учетом изм. и доп., вступ. в силу 01.01.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»

2 Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги. М.: Статут 2016.

4 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС «Консультант Плюс»

5 Гражданский кодекс РФ (часть первая)...

6 Витрянский В.В. Указ. соч.

7 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Матер. конф. / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 35-36.

8 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»

9 Бергман В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. 3-е изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 13.

10 Указ Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://www.consultant.ru/document/cons_ с!ос_ЬА,^1Ш02/

11 Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_52891/

12 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. С. 34, 44.

13 См. также: Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал рос. права. 2019. № 1; СПС «Консультант Плюс». 1997 - 2019.

14 Гражданский кодекс РФ...

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают.

Однако в последние годы в нашей стране наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Как отмечает С.П. Гришаев, «многие проблемы, возникающие в судебно-арбитражной практике в сфере хозяйственного оборота недвижимости, в конечном счете, восходят к понятию и признакам данного явления»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. ООО "Новая правовая культура". 2007 г. // СПС «Консультант Плюс».. Действительно, понятие недвижимости, содержащееся в ст.130 ГК РФ, сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое, но и практическое значение.

Так, отнесение объекта к категории движимого или недвижимого имущества влечет соответствующие правовые последствия, и на практике данное обстоятельство влияет на разрешение спора.

Рассмотрим пример из судебной практики.

ОАО "Пансионат "Весна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик; обязании ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку - указанный щитовой домик. Решением от 19.06.07 суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик и обязал ответчика снести самовольно возведенную постройку. Суд исходил из того, что спорный щитовой домик является самовольной постройкой, так как возведен на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; ответчик не получил разрешения на строительство объекта в установленном порядке; проектная документация не оформлялась.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.07 решение от 19.06.07 изменено в части обязания ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку. Суд обязал ответчика демонтировать щитовой домик. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный щитовой домик не является недвижимым имуществом, представляет собой сборно-разборную конструкцию, возведен на принадлежащем истцу земельном участке, земля под щитовым домиком на каком-либо вещном праве ответчику не предоставлена. В кассационной жалобе ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" просит отменить решение и апелляционное постановление, однако ФАС Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, апелляционное постановление от 03.09.07 является законным и обоснованным Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 г. по делу № А32-5939/2007-22/118// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

В настоящее время легальное понятие недвижимого имущества закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ, устанавливающем, что к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

В настоящей главе обратимся к анализу указанной нормы.

Для начала необходимо отметить, что в законе отождествляются понятия «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Но в юридической науке не сложилось единого мнения относительно позиции законодателя.

Так, некоторые авторы соглашаются с синонимичностью данных понятий, указывая на то, что это есть «прием юридической техники, который используется законодателем с целью избежать однообразия в тексте закона»Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. №8. С.148.. Действительно, п.1 ст.131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п.2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, п.3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако, некоторые ученые исходят из различия понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», что представляется более обоснованным.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности, так, профессор Суханов Е.А. указывает, что «объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.11..

Исследуя иную позицию, можно сделать вывод, что понятие «недвижимое имущество» можно отразить формулой - «недвижимые вещи + имущественные права».

Подтверждение этому содержится в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. Отсюда вытекает вывод о том, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ - понятию «недвижимое имущество»Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №1. С.8..

Что касается термина «недвижимость», то предпочтительнее его использовать в качестве некой обобщающей категории, в случае, если речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, к примеру, в нормах об обязательной государственной регистрации. Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу.

Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что «объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму»Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С.32..

По справедливому замечанию П. Виноградова, ст.130 ГК РФ содержит симбиоз подходов к определению понятия недвижимого имущества: закрепление признака прочной связи с землей, что предполагает невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, в то же время данная норма содержит перечень недвижимых вещей, который не является закрытымВиноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. №2. С.21..

Теперь обратимся к признакам недвижимости.

Здесь следует отметить, что в юридической литературе содержатся разнообразные суждения относительно критериев недвижимого имущества.

Так, в настоящее время может вызвать значительные трудности критерий прочной связи с землей . Это объясняется тем, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба, сохраняя при этом свою целостность и назначение («однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант Плюс». 2007.). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде.

Получается, что физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В своей работе Л. Наумова, характеризуя признак прочной связи с землей, выделяет следующие элементы: «наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту и материал, из которого изготовлен объект»Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5..

Такая позиция не представляется безосновательной и подтверждается судебной практикой.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-шина Н" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Н. Новгорода о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества - одноэтажный ангар арочного типа. Решением от 29.09.2006 в удовлетворении исковых требований отказано на основании статей 130, 222 ГК РФ. Суд исходил из того, что земельный участок под ангаром выделен истцу лишь во временное пользование, спорное строение по своим техническим характеристикам не относится к объектам недвижимости. В апелляционном порядке дело не пересматривалось. Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с нарушением норм материального права.

Однако кассационная жалоба была оставлена судом без удовлетворения, при этом суд обосновал свою позицию следующим образом.

Имущество, обладающее в силу ст.130 ГК РФ таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Представленные в дело данные об объекте указывают, что арочный склад представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому статусом объекта недвижимости не обладает Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12. 2006 г. по делу N А43-1798/2006-12-24// СПС «Консультант Плюс»..

Профессор Садиков О.Н. делает категоричный вывод о том, что определяющим признаком, позволяющим отнести объект к недвижимому имуществу, является, таким образом, его прочная связь с землей, при отсутствии прочной связи с землей объект недвижимостью не является Гражданское право. Том I. Учебник. / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М. 2006.С.75.

Однако в литературе высказываются сомнения относительно абсолютности такого вывода.

Так, Емелькина И.А. указывает, «что многие объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к недвижимости. Например, квартира на пятом этаже или офис будут относиться к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)» Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. №2. С.16..

Действительно, связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Отсюда следует вывод о том, что наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками.

Стоит отметить, что цивилистами высказывается мнение ввести юридический критерий связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит лицу на праве собственности. Соответственно, напрашивается вывод, что строения на чужой земле получат статус движимого имущества.

Л. Щенникова, критикуя такую позицию, указывает, что «в современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений не владеют и пользуются земельными участками на праве собственности, большинство объектов перестанут быть таковыми»Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. №11. С.9..

Ряд других ученых, говоря о юридической связи объекта с земельным участком, ссылаются на нормы о самовольной постройке - ст.222 ГК РФ. Авторами отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента возникновения права собственности на такие объекты, т.е. до государственной регистрации этих объектов.

Однако В.А. Алексеев занимает противоположную позицию: «обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом»Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. С. 65-66..

Представляется верным согласиться с такой точкой зрения, исходя из логики соответствия законодательству.

ГК РФ, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это - недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

Таким образом, верно, что незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Следующим легальным критерием является - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В правоприменительной практике встречаются случаи вынесения решения судом, основываясь на этом признаке: суд не признал спорную трансформаторную подстанцию объектом недвижимого имущества, поскольку пришел к выводу о возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Трансформаторная подстанция представляет собой металлический шкаф и оборудование, установленные на фундаменте из стальных труб» Определение Высшего арбитражного суда РФ от 08.04.2010 г. по делу № А75-8011/2008 //СПС «Консультант Плюс»..

Однако критерий несоразмерного ущерба также вызывает ряд вопросов.

Термин «несоразмерный» носит оценочный характер, и недостаток этого критерия состоит в том, что ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости». К тому же, не совсем понятно, какую стоимость объекта брать за основу.

Л. Наумова предлагает исходить из оценки стоимости объекта в сравнении того же объекта после его перемещения, а также с оценкой расходов на перемещениеНаумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5.. Также не определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации, все они исчисляются по разным методикам.

Представляется, что должна применяться рыночная оценка как наиболее полно отражающая стоимость имущества.

В то же время некоторые практики предлагают исключить признак невозможности перемещения без несоразмерного вреда назначениюНекрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.19.. Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет прекращение существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект.

Рассмотрев критерии, установленные в ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что на практике возникает ряд вопросов: как и когда необходимо признать их достаточными, чтобы объект признать недвижимой вещью; когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи, при рассмотрении дела.

Выход из такой ситуации предлагает Д. Базаркин: «все объекты материального мира, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, автоматически признать недвижимостью. При этом критерии "прочная связь с землей" и "неперемещаемость" объекта материального мира перейдут из разряда субъективных в разряд объективных и станут критериями для учета объекта в Государственном кадастре недвижимости. Надо ввести новый критерий "учтен в Государственном кадастре недвижимости", который будет являться основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости»Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. №15.С.17..

Отнесение объекта к капитальным - критерий, который выводится путем анализа нормативных источников и материалов судебной практики. Так, в ст.1 Градостроительного кодекса РФ определено: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построекГрадостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Российская газета», № 290, 30.12.2004..

Существует также нормативно-правовой акт, действующий на уровне субъекта, - «Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства», где прямо указан общий критерий отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) - возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Некапитальные объекты не являются недвижимым имуществом, не подлежат техническому учету в бюро технической инвентаризации и ФГУП "Ростехинвентаризация", права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимПостановление Правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», № 64, 13.11.2012..

Суды выносят решение, ссылаясь на данный критерий:

«Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности» Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.01.2008 г. по делу № А60-865/2007// СПС «Консультант Плюс»..

В литературе предлагаются и иные критерии недвижимого имущества.

Так, развернулась дискуссия относительно того, является ли акт государственной регистрации признаком недвижимости, либо это является следствием отнесения имущества к недвижимости.

Согласно первому подходу, сторонником которой является Е.А. Суханов, для того, чтобы «недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности, поэтому необходима государственная регистрация права собственности»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.14..

Получается, что до момента государственной регистрации права у объекта отсутствуют свойства недвижимой вещи. К тому же, если в дальнейшем право на объект будет оспорено, и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой - это обстоятельство подрывает стабильность гражданского оборота.

Более верным представляется противоположная позиция: государственная регистрация - следствие отнесения имущества к недвижимостиКуцина С.Движимая Недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. №45.С.26..

Действительно, имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. В обоснование этого подхода следует сослаться на ст.131 ГК РФ: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.. Если, к примеру, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него.

Судебная практика называет еще один критерий: объект должен изначально создаваться как недвижимость с соблюдением градостроительных и иных норм, регулирующих возведение недвижимости. ФАС Волго-Вятского округа отметил: «Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил» Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2010г. по делу № А43-13181/2009// СПС «Консультант Плюс»..

Д.С. Некрестьянов особо выделяет признак пространственной индивидуальности , который требует обязательное для объекта недвижимости наличие совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. «Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования» Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.22..

Думается, что автор основывает свою позицию исходя из положений ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», где по смыслу п.3 ст.1 следует вывод, что объект должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).

А.М. Эрделевский указывает, что отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением , например, земельные участки, жилые помещения и иные Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского М.: Юристъ. 2005.С.134..

Анализ правоприменительной практики показывает, что в качестве условия признания объекта недвижимостью необходимо наличие разрешения на строительство капитального объекта.

Так, судьи ВАС РФ пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости Определение ВАС РФ от 5.08.2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780// СПС «Консультант Плюс». .

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость .Захарова А.Е.Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Статут. 2007. С.401.. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью, это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Однако такой критерий высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Так, этому критерию будут отвечать произведения искусства, собрания редких книг и т.п., то есть объекты движимого имущества. Предполагается, что критерий высокой стоимости может использоваться в совокупности с иными основаниями.

В литературе высказывается предложение классифицировать признаки недвижимой вещи на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т.е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признакамиРыженков А.Я. К вопросу о понятии и содержании недвижимого имущества как объекта гражданских прав [Электронный ресурс] - Электрон. дан. - URL:http://www.new.volsu.ru (дата обращения: 11.04.2013)..

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости следует вывод, что использованные законодателем критерии в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению недвижимости в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно - один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли.

Согласно Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8) .

Недвижимость как особый вид имущества вовлечена в хозяйственный оборот, при этом законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, правила гражданского оборота недвижимости, которые традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который, хотя и имеет длительную истории, однако не может считаться устоявшимся.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным. В настоящей работе рассматриваются общие вопросы гражданско-правового режима недвижимости.

1. ПОНЯТИЕ «НЕДВИЖИМОСТЬ» В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Широкое распространение, как в рамках общей теории права, так и в различных узкоотраслевых исследованиях, получила позиция А.В. Малько и О.С. Родионова, согласно которой правовой режим рассматривается как установленный законодательством особый порядок регулирования, представленный специфическим комплексом правовых средств, который при помощи оптимального сочетания стимулирующих и ограничивающих элементов создает конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов .

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе , называют следующие признаки недвижимости:

- это вещь, предмет материального мира (в литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»);

- индивидуально-определенное имущество;

- обладающее прочной связью с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки:

- многократное использование в процессе производства и иных целях;

Незаменяемость;

Управляемость;

- детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Исходя из перечисленных признаков, в литературе даются следующие определения недвижимости:

1) недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;

2) недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота .

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Однако Д.И. Ильин справедливо отмечает: «Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению"… Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению… Определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей» .

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества:

- недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства .

Под вещью в гражданском праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении . Категория «имущество» является более широкой, чем «вещь» и применяется для обозначения:

1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении;

2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);

3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив) .

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь".

Указание на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества и его основной признак.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика свидетельствуют о том, что выделение в ст. 130 ГК РФ главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землей и невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно. Вместе с тем наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости, заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

В последнее время особую актуальность приобрела проблема так называемых имущественных комплексов. Ныне в качестве самостоятельных объектов недвижимости законодательством признаются лишь два вида имущественных комплексов: предприятия и жилищные кондоминиумы. Между тем не меньшее значение имеют имущественные комплексы газопроводов, электростанций и другие имущественные комплексы, которые объединяет то обстоятельство, что они включают в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели. Кроме того, что имущественные комплексы характеризуются разнородностью составляющих их элементов, и этим элементам присуща подчиненность специальному правовому режиму, который характерен исключительно для конкретного вида имущественного комплекса. Вхождение какого-либо имущества в комплекс влечет распространение на такое имущество правового режима, свойственного исключительно данному комплексу. Вместе с тем принадлежность конкретного объекта к определенному виду оказывает влияние на подчиненность особым правилам, которые влекут дополнительные отличия в рамках специального правового режима имущественного комплекса. Особое влияние на специальный правовой режим имущественного комплекса оказывают входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в отношении которых должен применяться отдельный правовой режим .

Нельзя забывать, что под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определенные вещи. Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о порядке применения к недвижимым вещам гражданско-правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимая вещь должна прекратить существование, а на ее месте образуются два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. В связи с этим из законодательства следует исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, например с частью предприятия (ст. 132 ГК РФ), с частью жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) .

В соответствующих случаях, когда объект недвижимости является неделимой вещью, сделки могут совершаться лишь в отношении долей в праве общей собственности на данный объект недвижимости, но не с частью этого объекта.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что есть необходимость уточнить легальное понятие недвижимого имущества в части, касающейся «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». Кроме того, наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

2. ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Обратимся к видам недвижимого имущества.

Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество по природе,

- недвижимое имущество, названное таковым силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

Участки недр;

- здания и сооружения;

Помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Прежде всего подчеркнем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ , и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.

Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5).

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как единый объект.

Между тем необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ). По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом .

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Конституцию РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитие положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов.

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ дан в ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по нескольким базисным критериям.

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Однако «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» .

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 334 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ) Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11. [Текст]

URL: //http://www.for-expert.ru/articles/rossiiskaya_justicia-11-2003.shtml (дата обращения 20.10.12).

2.5